Gayrimenkulde Yeni Yatırım Alternatifi Gayrimenkulde Yeni Yatırım Alternatifi

Mal sahipleri ve bankalar, pandeminin ardından insanların nasıl ve nerede çalıştığı, alışveriş yaptığı ve yaşadığıyla ilgili değişikliklerle boğuşuyor. Diğer bir yandan ise yüksek faiz oranları bina satın almayı ve yeniden finanse etmeyi daha pahalı hale getiriyor.

Mortgage Bankaları Birliği’ne göre, yalnızca ABD’de bu yıl ve gelecek yıl yaklaşık 1,4 trilyon dolarlık ticari gayrimenkul kredisinin vadesi geldi. Ancak son ödeme tarihi geldiğinde, büyük anapara ödemeleri ile karşı karşıya kalan mal sahipleri, ödemeyi yapmak için tekrar borç almak yerine temerrüde düşmeyi tercih edebilir.

Veri analiz şirketi Green Street’e göre, ofise dönüş oranlarının Asya ve Avrupa’dan daha düşük olduğu ABD’de, kurumsal kalitede ofislerin değerleri, faiz oranlarının yükselmeye başladığı Mart 2022’den bu yana yüzde 27 düşerken apartman fiyatları yüzde 21, alışveriş merkezlerinin fiyatları yüzde 18 düştü.

PGIM Real Estate’in tahminlerine göre, ofis fiyatlarının Avrupa’da yüzde 25’ten fazla ve Asya-Pasifik bölgesinde yaklaşık yüzde 13 düşmesi bekleniyor.

Ofis anlaşmaları sayısı düşerken fiyatlar da sert bir şekilde düşüyor. 2008 krizinden sonra ABD ofis fiyatlarının toparlanması altı yıl alırken CBRE Group’un başekonomisti Richard Barkham, toparlanmanın bu kez 10 yıl sürmesini beklediklerini ifade eti.

Ticari gayrimenkul sıkıntılarının, finansal sistem üzerindeki stresi artırarak krizi derinleştirmesi ve düşük emlak vergisi gelirleriyle mücadele eden bazı şehirlerde dönüştürücü etki yaratması bekleniyor.

Boş ofis binalarının yarattığı borç sorunu Los Angeles’tan İsveç ve Güney Kore’ye kadar uzanırken dünyanın dört bir yanındaki büyük finans ve iş merkezlerinde sıkıntılar artmaya başladı.

UZAKTAN ÇALIŞMA OFİS SAYISINI DÜŞÜRDÜ

ABD’de temerrüde düşen bina sayısının en yüksek olduğu yer son 10 yılda emlak fiyatlarının rekor seviyelere ulaştığı San Francisco oldu. Ofis boşluk ve kullanılabilirlik oranı, pandemi öncesi günlere göre üç katına çıkan San Francisco’da uzaktan çalışma kararı alan işverenleri yeniden çekmek için mücadele ediliyor.

Diğer bir yandan bina güvenlik şirketi Kastle Systems’e göre, New York’ta ise çalışanların sadece yarısı ofiste bulunuyor. Bu sebeple çok sayıda bina kiracı kaybı ile mücadele ediyor. İşverenler ise güncellenmiş ofis ihtiyaçlarını göz önünde bulundurarak eskiyen mülkler yerine Hudson Yards veya Grand Central terminali yakınındaki yeni inşa edilen binaları tercih ediyor.

Aracı kurum Wharton Property Advisors’ın CEO’su Ruth Colp Haber ise bu durumu “En iyi binalar bu krize dayanabilecek ve atlatabilecekler. Ancak büyük bir boşluğa sahip olan ve aynı zamanda çok fazla çalışma gerektiren binalar için durum iyiye gitmeyecek” diyerek açıklıyor.

ESKİ BİNALARIN ŞANSI OLDUKÇA DÜŞÜK

ABD’nin finans merkezlerinin haricinde diğer gelişen şehirler de ofis boşlukları ile mücadele ediyor. İngiliz emlak hizmetleri şirketi Savills Plc’ye göre, Atlanta’nın kiralama için boş ofis oranı ilk çeyrekte yüzde 31’e ulaşarak salgın öncesi seviyenin neredeyse iki katına çıktı. Teksas’ta da kiralama için uygun alanlar 2022’den bu yana iki kattan fazla arttı.

Bazı yerlerde, oluşan yeni arzlar düşen talebi karşılarken her eski bina için yeni bir kullanım amacı bulunamıyor. Barclays Capital’in ticari gayrimenkul analisti olan Lea Overby bu durumu, “1990’ların ofislerini 1990’ların ofis kulesinden başka bir şeye dönüştürmek gerçekten zor” diyerek açıklıyor.

ŞİRKETLERİN TERCİHİ LONDRA’DA KİRALARI ARTIRDI

Hibrit çalışmanın yaygın olarak benimsenmesi ise Londra’yı dengesiz bir şekilde etkiliyor. Şirketler işçileri geri çekmek için en iyi binalarda ve konumlarda yer arıyor. Şirketler toplamda daha az yer kaplarken metrekare başına daha fazla ödemeye hazır oldukları için kiralar da artıyor.  Yardi’nin kıdemli araştırma görevlisi Doug Ressler ise bu sebeple kazananlar ve kaybedenler arasında genişleyen bir uçurum olduğunu söylüyor.

Londra emlak piyasasının üzerinde beliren bir başka konuyu ise çevre düzenlemelerine uymadıkları için yüzlerce binanın eskimiş hale gelme olasılığı oluşturuyor. Çünkü İngiltere’de binalar A’dan G’ye kadar enerji performansına göre derecelendiriliyor ve 2030’a kadar B’nin altında yer alan ticari binaları kiralamak yasa dışı olacak.

STOCKHOLM VE HONG KONG’TA DURUM FARKLI

İsveç’in emlak piyasasının asıl sorununu ise biriken borç miktarları oluşturuyor. En büyük İskandinav ülkesindeki ev sahipleri, önümüzdeki beş yıl içinde yaklaşık üçte birinin vadesi gelecek yıl olan 42 milyar dolarlık tahvili devretmek veya yeniden finanse etmek zorunda kalacak.

New York ve Londra’dakinin aksine, Hong Kong’dakiler durgunluk için uzaktan çalışmayı suçlayamaz. Şehrin son derece verimli toplu taşıma sistemi ve küçük apartmanları evden çalışma istekliliğini düşürürken çalışanlar şimdiden ofise geri döndü. Mart ayında metro yolcu sayısı 2019 seviyelerini aştı.

Ancak yükselen faiz ortamındaki ticari piyasa çöküşü, binaları yeniden finanse etmeyi ve kolayca alıcı bulmayı zorlaştırıyor. Bu nedenle mülk sahipleri ucuza satış ve faiz ödemelerini azaltmak arasında seçim yapmak zorunda kalıyor.

Editör: Emlak Zirvesi