Salgın süreci ile başlayan ekonomik kriz tüm dünyayı etkilediği gibi Türkiye'yi de ciddi manada olumsuz etkiledi. A'dan Z'ye tüm yaşam ürünlerinde yaşanan fiyat artışları, son bir yıl içinde inşaat ve emlak sektörünün de olumsuz etkiledi.
2022 yılının başından bu yana 3-4 kat artan emlak fiyatları, kiracılar başta olmak üzere ev sahipleri ve toplumun tüm kesimlerini olumsuz etkiledi. İstanbul ve Ankara gibi büyük kentlerde bir ev kirasının en az bir asgari ücret oranından başlayarak kat kat arttığı bir dönemde kiralık ev bulmak oldukça zorlaştı.
Kiracı ve ev sahiplerinin sahip olduğu haklarla ilgili İLKHA muhabirine konuşan Avukat Hasan Ece, kira uyuşmazlıkları konusunun son dönemde yargıyı en çok meşgul eden sorunların başında geldiğini hatırlatarak, sorunun taraflar arasında uzlaşma ile çözüme kavuşturulmasının daha doğru olacağını, böylece mağduriyetlerin daha az yaşanacağını söyledi.
"Kiracı kanun tarafından korunmaktadır"
Mülk sahipleri ve kiracıların haklarının kanunen güvence altına alındığını, kanunun ev sahibinden çok kiracıyı koruduğunu belirten Ece, "Taşınmaz piyasasındaki arz talep dengesinin bozulmasıyla birlikte son bir yıldır özellikle kira uyuşmazlıklarıyla ilgili davalar yargı camiasını çok ciddi anlamda işgal etmektedir. Bizim de önümüze kira uyuşmazlıklarıyla ilgili çok dosya gelmektedir.
Burada önemli olan husus gerek kiracının gerekse de mülk sahibinin haklarını bilmesi ve bu haklarını dürüstlük kuralları çerçevesinde kullanabilmesidir. Türk borçları kanununda kira hukukuna ilişkin hükümler daha çok kiracıyı korumaktadır.
Bu anlamda kiracı kanun tarafından korunmaktadır. Öncelikle mülk sahibine istediği zaman kiracıyı çıkartma hakkı tanımamıştır. Eğer geçerli bir kira sözleşmesi varsa ve kiracı da kira bedelini zamanında tam olarak ödüyorsa o kiracı kolay kolay çıkartılamayacaktır.
Eğer mülk sahibinin haklı bir gerekçesi varsa kiracıdan mülkü tahliye etmesini talep edebilir. Bu haklı sebepler de yine kanunla belirtilmiş, çok sınırlı sayıda ve açıkçası ispatı zor olan hususlardır. Eğer mülk sahibinin kendisi, eşi, altsoy, üstsoy veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin o mülke ihtiyacı söz konusuysa o zaman kiracıdan mülkü tahliye etmesini isteyebilir.
Eğer tahliye etmezse tahliye davası açma hakkına sahip olur. Yargıtay kararlarında bu ihtiyacın samimi, zorunlu ve gerçek olması gerekir. Bazen mülk sahipleri ihtiyacı olmamasına rağmen veya ihtiyaç zaruri ihtiyaç değilse, örneğin 2 sene sonra olabilecek bir ihtiyaçsa Yargıtay bunu haklı bir gerekçe görmüyor.
Bu kiracının sahip olduğu en büyük haktır. Çünkü burada kanun mülk sahibine keyfiliği önlemek amacıyla kiracıyı dilediği zaman çıkartma hakkını elinden almıştır." dedi.
"Tavsiyemiz, kiracı ve ev sahibinin mağdur olmayacakları bir noktada anlaşmalarıdır"
"Son dönemlerde sadece kiracılar değil mülk sahipleri de mağdur olmaktadır" diyen Ece, "Hakkını bilen kiracılar bazen mülk sahiplerini mağdur edebilmektedirler. Bu anlamda tavsiyemiz kiracıların ve mülk sahiplerinin her zaman sulh ve anlaşma ile mutabık kalmalarıdır.
Zira bu tür konular yargı mercilerine taşındığında elbette ki artık taraflar hasım olacaklar, aradaki sağlıklı ilişki sona erecek. Bu durumda her iki taraf da bundan zarar görecek. Kiracı isterse mülk sahibini mağdur edebilir.
Davalık olduktan sonra kirasını geç ödeyebilir veya kiralanan taşınmaza zarar verebilir. Bu anlamda mülk sahibini zarara uğratabilir. Aynı zamanda yerinden olan kiracı da kira fiyatlarının arttığı bu süreçte yeni bir yer bulmakta zorlanacak. Burada tavsiyemiz kiracı ve mülk sahiplerinin mağdur olmayacağı bir noktada anlaşmalarıdır." diye konuştu.
"Kira artışlarında üst sınır TÜFE oranıdır"
Kanunun kiracıyı zayıf taraf olarak tespit ettiğini ve bu anlamda emredici hükümler getirdiğini hatırlatan Ece, "Bunlardan birisi de mülk sahibinin kira artışını dilediği gibi yapamayacağıdır. Hatta kira sözleşmesinde yeri geldiğinde eğer kanunda belirtilen miktarın üzerinde bir artış yapılmışsa bu artış da geçersizdir.
Burada Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddesi TÜFE oranının baz almıştır. Kira sözleşmelerinde TÜFE oranlarının üzerinde artış yapılamaz. Taraflar eğer kira sözleşmelerinde bu oranın daha altında sözleşmişlerse bu da geçerlidir.
Ancak azami sınır TÜFE oranıdır. Kira sözleşmesinde TÜFE oranının üzerinde bir bedel belirlenmişse bile o bedel geçersizdir. Türk Borçlar Kanunu TÜFE'yi baz almış ancak özellikle son dönemde kanun koyucu kiracıları korumak üzerek geçici bir hüküm getirerek 1 Temmuz 2023 tarihine kadar konut kira artışlarının yüzde 25 ile sınırlamıştır.
İş yerleri için bu hüküm geçerli değildir ama TÜFE oranları geçerlidir. Zira şu anda TÜFE oranları çok yüksek. Bu anlamda kiracılar mağdur olabilmektedir." şeklinde konuştu.
"Konut kira artışlarında yüzde 25 sınırının getirilmesi ev sahiplerini mağdur etti"
Türkiye'de taşınmaz piyasası bir yatırım aracı olarak görüldüğü için bazı insanlar yatırımlarını konuta yapabildiğini ve dolayısıyla kiralarını bir gelir olarak kabul ettiklerini vurgulayan Ece, son olarak şu ifadeleri kullandı:
"Konutu yatırım olarak gören kişiler enflasyon karşısında, özellikle dolar kuru karşısında paranın değer kaybetmesiyle onların da gelirlerinde ciddi bir düşüş olduğunu gözlemlemekteyiz. Son dönemde kiracılarla birlikte bazı mülk sahiplerinin de mağdur olduğunu görmekteyiz. Yüzde 25 sınır getirilmesi mülk sahiplerini ciddi anlamda mağdur etmiştir.
Zaten kanunla objektif bir kıstasa bağlanmış olan bir konuda düzenleme yapılmasına ihtiyaç yoktu. Devlet böyle bir ihtiyaç olmamasına rağmen bir düzenleme getirdi. Bu düzenleme ile mülk sahiplerinin mağdur edildiğini düşünüyoruz.
Bu anlamda devletin mülk sahiplerinin de mağduriyetinin giderilmesi için bazı adımlar atması gerektiği kanaatindeyiz.
Aksi takdirde bu yapılmadığında bu kez kiracılar ve mülk sahipleri arasındaki anlaşmazlıkların arttığını, dürüstlük kurallarını aştığını, tarafların birbirine çok daha sert tepkiler verdiğini zaten günlük haberlerde görüyoruz. Aynı zamanda taraflar artık davalık olmakta ve mahkeme yolunda hasım olarak haklılıklarını ispat etmek zorunda kalmaktadırlar."
