Sanki ortada resmi ölçümlere göre bile yüzde 70 enflasyon yokmuş gibi, kiralar durduk yerde, gaddar ev sahipleri tarafından artırıldı gibi bir hava esti...

Sözcü Gazetesi'nden Ege Cansen'ın Yazısı...

Konut ve işyeri kiralarında gözlemlenen yüksek artışlar nedense çok tartışılır oldu. Sanki ortada resmi ölçümlere göre bile yüzde 70 enflasyon yokmuş gibi, kiralar durduk yerde, gaddar ev sahipleri tarafından artırıldı gibi bir hava esti.

Aksine yasal bir düzenleme yoksa, kira artışları kira sözleşmesine göre yapılır. Bu, sözleşme serbestliğinin bir gereğidir. Bizdeki uygulama da böyleydi ve genellikle kiralara “yıllık” enflasyon kadar zam yapılırdı.

Ancak yüksek enflasyon bunu değiştirdi. Kiranın TÜFE'nin yıllık “ortalaması” kadar artması yasaldır, daha fazlası yasaktır şeklinde bir söylem oluştu. “Ortalama enflasyon” eğer enflasyon artış eğiliminde ise yıllık enflasyondan (“yıldan-yıla TÜFE”den) düşük olur.

Son günlerde gözlemlenen “mal sahibi-kiracı” ihtilaflarının bir sebebi de budur. Ancak unutulmasın, enflasyon düşmeye başlarsa (inşallah) bunun tersi olur. Yani, “ortalama enflasyon” (12 ayın ortalaması) yıllık enflasyondan yüksek çıkar.

Konut Fiyat Artışında İstanbul Dünya Lideri! Konut Fiyat Artışında İstanbul Dünya Lideri!

Başka Ülkelerde Uygulama

Konut kiralarına her yıl yapılacak zam oranı, benim bildiğim, birçok yabancı kentte (mesela New York veya Stockholm) “belediye” tarafından tespit edilmektedir. Kira kontratları buna aykırı yapılamaz. Rekabet hukuku icabı, işyeri kiralarında böyle bir sözleşme kısıtlaması yoktur.

Belediyeler bu oranı belirlerken “yıllık enflasyonu” (İngilizcesi “year-to-year CPI”) esas alır. Önlenmek istenen artış, enflasyondan çok yüksek kira zamlarıdır. Bu kısıtlamanın gerekçesi şudur: Enflasyon (TÜFE) denen metrik “ücretlilerin geçinme maliyetindeki artışı” ölçmek üzere tasarlanmıştır.

Kiracıların çoğunluğunun ücretli olduğu ve kural olarak aylıklarına kamu veya özel sektör işverenleri tarafından TÜFE kadar zam yapıldığı kabul edilir.

Bu durumda kiralık bir evde oturan ücretlinin, TÜFE'den çok daha yüksek bir kira artışını kabule zorlanması, bütçesini altüst edecektir. Bu, hem sosyal adaletsizlik hem de “kira-ücret” sarmalı yaratır denmiştir.

Kira Sınırlaması

Sosyal kaygılarla konut kira artışlarını sınırlamak ne kadar doğruysa, bunu uzun süre uygulamak da iktisadi bakımdan o kadar yanlıştır. Fiyatın serbestçe oluşması (kira da bir fiyattır) kaynak tahsisini optimize eder.

Fiyatın serbestçe oluşmasına engel olmak, arz açığı yani gerçek pahalılık yaratır. Kiralar zorla düşük tutulursa, konut arzı azalacağı gibi, yanlış kişiler yanlış yerlerde oturur.

Mesela nadiren dışarıya çıkan yaşlı bir çift “eski kiracı olarak” otobüs durağının arkasındaki apartmanda düşük kirayla otururken, her gün kendileri işe, çocukları okula giden genç bir çift, üç vasıta değiştirmek zorunda kalacağı uzak bir adreste ikamet etmeye mecbur kalır.

Kira, konutun büyüklüğünden çok, binanın bulunduğu adrese göre oluşur. Eski kiracıları çıkartmak imkânsız hale gelince, kıymetli yerlerdeki binalar bakımsız hale gelir. Üstelik eski kiracılar, pansiyonculuğa heves eder.

Bu yüzden gereksiz “yık-yap” kararları alınır. Bu vesileyle ilginç bulduğum bir şeye dikkat çekmek istiyorum. Son dönemde TOKİ, her şehrin içinde veya çevresinde çok katlı apartmanlar inşa ettirerek konut arzını artırdı.

AK Parti'nin inşaat yatırımını gereğinden fazla özendirmesi iktisatçılarca eleştirildi. Kira artışları başlayınca bu sefer de ülkemizde “yeterli konut” üretilmedi diye konuşulmaya başlandı.