Ertan, "Kira ihtilaflarına arabuluculuk zorunluluğu geldi. Yani bir kiracı ya da mal sahibi birbirlerine dava açmaları gerektiğinde önce arabulucuya gitmek zorunda.

Arabulucu masasında bir anlaşmaya varabilirlerse ihtilaf kısa ve masrafsız olarak çözülecek. Ama bu düzenleme eylül ayında yürürlüğe girecek. Eylüle kadar açılacak olan davalarda bu zorunluluk yok" dedi.

Son dönemde enflasyon artışı ve deprem felaketi nedeniyle ihtiyacın artmasına bağlı olarak kiralık konutların fiyatlarında artışın söz konusu olduğunu anlatan Tüketici Hakem Heyeti Üyesi ve arabulucu Avukat Salih Emrah Ertan, kiracılar ile ev sahipleri arasında yaşanan anlaşmazlıklar nedeniyle mahkemelerdeki yoğunluğun arttığını söyledi. 

İzmir'deki bir sulh hukuk mahkemesinin iş yükünün 2021 yılında bin civarındayken, 2022 yılında iki katından fazla arttığını söyleyen Ertan, "Bir önceki yıl 1000 civarında dosyanın açıldığı bir sulh hukuk mahkemesinde 2022 yılında 2000-2 bin 500 civarında dosya açıldı. 2023 yılının ilk 3 ayında bine ulaşan yeni dosya sayısı olan sulh hukuk mahkemeleri var.

Kira Artış Sınırının Kaldırılması Piyasayı Rahatlatacak Kira Artış Sınırının Kaldırılması Piyasayı Rahatlatacak

Bu da demek oluyor ki yıl sonunda bu mahkeme 3 bin 500 ya da 4 bin dosyayı görebilir. Dolayısıyla çok ciddi bir iş yükü söz konusu. Bunun bir nebze olsun çözülmesi için, kira ihtilaflarına arabuluculuk zorunluluğu geldi.

Yani bir kiracı ya da mal sahibi birbirlerine dava açmaları gerektiğinde önce arabulucuya gitmek zorundalar. Arabulucu masasında bir anlaşmaya varabilirlerse ihtilaf kısa ve masrafsız olarak çözülecek. Ama bu düzenleme eylül ayında yürürlüğe girecek. Eylüle kadar açılacak olan davalarda bu zorunluluk yok" dedi.

'TEK TARAFLI TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERSİZ SAYILIR'

Genellikle ev sahiplerinin hukuki yollara başvurduğunu kaydeden Salih Emrah Ertan, kiracılara da tahliyenin önüne geçebilmeleri için bazı önerilerde bulundu. Ev sahiplerinin çevredeki kiraların, rayicin artmasından dolayı eski kiracının ödediği rakamın düşük kalması üzerine, yüzde 25 şartının ve TÜFE'nin dahi az gelmesini gerekçe gösterip zam talebinde bulunduğunu vurgulayan Ertan şunları söyledi:

"Ev sahibi ile kiracı anlaşamadıkları zaman, kiracının kanun çerçevesinde artış yapacağını söylemesinin ardından mal sahibi ihtiyacı gerekçe göstererek tahliye davası açıyor. Elindeki tahliye taahhütnamesini kullanabiliyor. 10 yıl dolduysa tahliye yoluna, 5 yıl dolduysa rayice göre kira artış davası yoluna gidebiliyor. Kiracılar kanuni haklarını biliyor. Ama şu uyarıları yapmakta yarar var.

Eğer kiracının oturduğu yer bir aile konutuysa, eşlerden sadece biri tahliye taahhütnamesini imzaladıysa medeni kanuna göre bir eş diğerinin rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez. Tahliye taahhütnamesi bir anlamda kira sözleşmesinin fesih sonucunu doğuran bir işlemdir. Tek taraflı tahliye taahhütnamesi geçersiz sayıldığı için diğer eş icra dairesine itirazda bulunabilir.

Eşi eğer tahliye taahhütnamesi verdiyse mal sahibine, kendilerine dava açılmadan önce bir ihtar çeker. Sözleşmenin tarafı olur. 'Benim böyle bir tahliye taahhütnamesine muvaffakiyetim' yok der. Aynı zamanda mahkemeye başvurup oturdukları konutun aile konutu olduğunu tescil ettirip ellerine bir dayanak sağlayabilirler. Tahliyenin önüne geçme yolunda böylece kendilerini koruyabilirler."

KİRA ARTIŞINA LİMİT BEKLENTİSİ

Mevcut kiracılarda kira oranının her yıl yenilenmesiyle ilgili yıllık TÜFE ortalaması oranında bir sınır bulunduğunu açıklayan arabulucu Salih Emrah Ertan, bu oranın son olarak yüzde 71 civarında olduğuna dikkat çekip bunun dışında 1 Temmuz 2023'e kadar devam edecek olan yüzde 25 şartı bulunduğunu hatırlattı.

Eski kiracısını çıkartan mal sahiplerinin yeni kiracıya diledikleri fiyattan kira bedeli uygulayabildiğini belirten Ertan, serbest piyasaya göre mal sahibinin kendi malının kirasını belirleyebileceğini söyleyerek "Günümüz koşullarında deprem, konut yetersizliği gibi gelişmeler bu koşulları değişime uğrattı.

İnsanlar deprem mağduru olmasa dahi bulunduğu konutun sağlamlığından endişe edip taşınıyor. Ciddi anlamda sağlam konutlara doğru talep artışı ve bu konutların sayı olarak yetersiz gelmesi sorunu var. Bundan dolayı fiyatlar TEFE TÜFE'nin çok üstünde ve rayiçler artmış durumda" dedi.

Bir depremzedenin başka bir şehre taşındığında kiralayacak konut bulamadığını anlatan Ertan, "Geçici olarak, eski kiracının tahliye tarihindeki kira bedeli baz alınarak yeni kiracıya ortalama bir sınır konulabilir.

Yani eski kiracı 10 bin liraya oturuyorsa, yeni kiracı da bunu yüzde 100 veya yüzde 50 aşmamalı. Aradan geçen aya göre belli bir sınır konulabilir. Bu geçici olmalı, daimi suretle bir mal sahibinin konutu ya da işyeriyle ilgili kira bedelini belirleme yetkisi tamamen elinden alınmamalı" ifadelerini kullandı.

ANLAŞMAZLIKLARDA SULH HUKUK MAHKEMELERİ GÖREVLİ

Ev sahibi ve kiracı anlaşmazlığı konularında sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğunu aktaran Salih Emrah Ertan, "Araç kiralamada dahi sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Tüketici hakem heyetine başvuru gelince biz görevsizlik veriyoruz. Dosyası bir süre beklediği için zaman kaybı meydana geliyor.

Bu anlaşmazlıklarda doğrudan sulh hukuk mahkemesine gidilmeli. Eylülden sonra ise arabulucuya gidilmesi doğru olur. Bu işlemler özel niteliklidir. Kişi kendi başına yapamayacağı için avukat yardımı almalıdır. Yoksa nüans farklarından davayı kaybedebilir hatta ailesiyle yaşadığı konuttan tahliye edilmek zorunda kalabilir" diye konuştu.

Editör: Emlak Zirvesi