Kiracılarla Ev Gösterme Krizi! Kiracılarla Ev Gösterme Krizi!

Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı Milliyet'te açıkladı...

Özelmacıklı açıklamasında şu ifadeleri kullandı: 

“11 Haziran 2022 tarihinden başlayan ve şu anki düzenlemeye göre 1 Temmuz 2023 tarihinde sona erecek olan yüzde 25 kira sınırlaması yenilenen kira kontratlarında kanuni olarak zaten uygulanabilir durumdadır.

‘YÜZDE 25 ARTIRARAK YENİLEYEBİLİRLER’

Bu çerçevede kiracılar kira kontratlarındaki artış maddesini kira artış zamanı geldiğinde yüzde 25 olarak yaparak kira kontratlarını yenileyebilirler.

İŞTE KİRACILARIN TAHLİYE EDİLMESİNE NEDEN OLAN SEBEPLER

Eğer kira kontratlarını feshetmeye neden olacak farklı nedenler söz konusuysa, konuyla ilgili tahliye taahhütnamesi verilmesi, taşınmazın satılması durumunda yeni alan malikin ihtiyacı, taşınmazın kapsamlı tamiratı gibi nedenler söz konusu olursa kiracı kiraladığı yeri tahliye etmekte yükümlüdür.

‘İŞ YERİNDE KİRALAR YÜZDE 70 SEVİYELERİNDE UYGULANIYOR’

Açıklanan enflasyon verilerine göre normalde kira artışlarının bu sınırlama dışında yüzde 70 seviyesinde uygulanması gerekiyordu. Yapılan düzenleme konutla ilgili kira sözleşmelerinde geçerliyken, iş yerlerinde artışlar bu yüzde 70 seviyelerinde şu anda zaten uygulanıyor.

‘MAL SAHİPLERİ MAĞDUR EDİLMEMELİ’

Yapılan açıklamalar çerçevesinde sürenin uzatılıp uzatılmayacağına ilişkin durumun tekrar değerlendirileceğini düşünüyorum. Kesin uzatılır diye bir açıklama yok. Bu noktada mal sahiplerinin de mağdur edilmemesi gerekir.

Bu açıdan ülkemizin kira değer haritası ve kira kontratlarının e-Devlet'e entegrasyonunun çok daha önemli başlıklar olması gerektiğini değerlendiriyorum.

‘ARABULUCULUK ANLAŞMAZLIKLARA MERHEM OLACAK’

Bu artışla alakalı özellikle eylül ayında devreye girecek olan zorunlu arabuluculuk uygulaması nispeten anlaşmazlıklara bir merhem olabilecek. 

‘DAİRE SAHİPLERİ GÜNLÜK KİRALAMA YOLUNA GİDECEK’

Özellikle daire sahipleri boş evlerini uzun vadede kiraya vermek yerine günlük kiralık platformlar üzerinden daha kısa süre ile kiralık olarak verme yoluna gidecektir.

Bu durum özellikle kentsel dönüşüm sürecinde verilen desteklerle inşaat sürecinin hızlanacağı yerlerde kiralık daire bulmayı daha da zorlaştıracak. Barınma ihtiyacını hat safhaya çıkaracaktır.

‘KİRALIK DAİRE TALEBİ ARTACAK’

Bayram sonrası başlayan evlenme hareketliliği ve depremzedelerin Kredi Yurtlar Kurumu’ndan ve ilgili barınma bölgelerinden ayrılması ile beraber öğrencilerin kiralık daire ihtiyaçlarının yeni dönemde başlayacak olması kiralık daire talebini önümüzdeki aylarda daha da artıracaktır.

‘BİZ DÜZENLEMENİN YÜZDE 50 OLMASINI BEKLERDİK’

Bizler düzenlemenin daha makul bir üst sınır ile yapılmasını örneğin yüzde 50 gibi veya en azından ekonominin gerçeğini yansıtacak şekilde TÜFE’nin son 12 ay ortalaması üzerinde olmasını beklerdik.

KİRACILAR NE YAPMALI?

Kiracılar açısından durum kanuni olarak onlara verilen hakkı kullanma ile ilgili imkanlarıdır. Bu çerçevede 1 Temmuz 2023’e kadar olacak yeni artışlarını yüzde 25 üzerinden yapıp kiraladıkları yerde taşınmazları kullanmaya devam etmeleri hukuki bir haktır.

‘KİRACILAR YÜKSEK SEVİYEYE RIZA GÖSTERİYOR, ARADAKİ FARK 4 KATINA ÇIKTI'

Birçok kiracı mal sahipleri ile anlaşarak kiralarının daha yüksek bir seviyede olmasına rıza gösteriyorlar. Çünkü yeniden herhangi bir ev aramaları onlara minimum İstanbul için yıllık 60-70 bin TL civarında maliyet gerektiriyor. Bu nedenle yeni evde de bulacakları kira bedeli belki oturdukları evdeki kiranın en azından 3-4 katı oluyor.

Bu açıdan baktığımızda kiracıların da her zaman yüzde 25 sınırına uyma konusunda hemfikir olduğunu söylemek mümkün değil. Bu sınırlama mal sahipleri ve kiracı anlaşmazlıklarını hat safhaya getirdi ki çok sayıda dava açıldı.

‘GAYRİMENKUL YATIRIM ARACI OLARAK ÇOK DEĞERLENDİRİLMEZ’

Bakan Kurum’un şu açıklaması önemliydi. Biz konutu yatırım aracı olmaktan çıkaracağız şeklinde bir yorumu vardı. Aslında konut gerek ödenen vergiler gerekse oluşturduğu tadilat ve bakım ihtiyacı, gerekse de çok uzun süren amortisman süresi nedeniyle zaten bir yatırım aracı olarak gayrimenkul piyasasında çok değerlendirilmez.

GAYRİMENKULDE EN AVANTAJLI YATIRIM HANGİSİ?

Son dönemde sadece artan fiyatların etkisi gayrimenkulde daha çok hissedildi. Diğer yatırım araçlarının yıllardır kazandırdığını gayrimenkul son 2 yılda sahiplerine kazandırdı. Yatırım için aslında düşünülen gayrimenkulde arsa, arazi ve gelir getirmesi avantajı ile iş yerleridir.

Türkiye’de konut sahipliği sayısı yüzde 60 seviyesindedir. Bunun daha yukarı çıkarmak yap-kirala-devret modeli ile özel sektöre konut yaptırmak, barınma amaçlı hızlı konut üretimi gibi başlıklara politika anlamında öncelik verilmelidir.

FİYATLAR NE ZAMAN NORMALLEŞİR?

Gayrimenkul kira fiyatlarında normalleşmenin 2025 sonuna kadar olması çok mümkün gözükmüyor. 250 bin konutun teslimi için zaten ortalama 18 aylık bir süre gerekiyor. Bununla beraber bugün projesi başlatılan kentsel dönüşüm çerçevesinde sadece İstanbul’da 200 bin bağımsız bölümün yerinde yıkılıp dönüştürülmesiyle ilgili bir proje var. Ama bunu karşılayacak kiralık konut yok.

Özellikle bizlerin geçici barınma ihtiyacını karşılayacak büyük merkezlere ihtiyacımız var. Ancak doldur boşalt yöntemi ile kullanım amaçlı olarak, sadece kiralık ihtiyacını karşılamaya yönelik bu bölgeler konut ihtiyacını nispeten karşılayabilir.

'İSTANBUL’DA METREKARESİ 130 LİRA’

Kentsel dönüşümdeki bu hamleler ve kira desteklerinin artırılmasıyla kira fiyatlarının yukarı yönlü özellikle yeni binalarda seyredeceğini söylemek mümkün. Sınırlı bir arz var. Bu çerçevede İstanbul’da kira fiyatlarının ortalama metrekare başına 130 lira seviyelerinde olduğunu görüyoruz.

Bu açıdan baktığımızda gerek kentsel dönüşüm gerekse de yurt içi göç, depremzedelerin ilgisi, bu nedenle İstanbul’da kira fiyatları yeni binalarda artmaya devam edecektir.”

Editör: Emlak Zirvesi