Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, aidat tutarlarının artışının kat malikleri kurulunda belirlenebileceğini belirterek, "Kat malikleri kurulu, gelecek yıl içerisinde ortak ana yapıya yapılacak bakım, tamir, sigorta ve yenilik giderlerini tahmini olarak hesaplar. Personel varsa maaş, sigorta, tazminat payını da bu hesaba ekler. Buna tahmini bütçe denmektedir." dedi.
Bu giderlerin kat maliklerine nasıl paylaştırılacağının önemli olduğunu, yönetim planındaki ilkelere göre aidatların paylaşılacağını, bu planda hangi dairenin veya iş yerinin ne kadar ödeyeceğinin açıklandığını dile getiren Yüksel, yönetim planında herhangi bir hüküm yoksa aidatı her bağımsız bölümün eşit ödeyeceğini söyledi.
Yüksel, kat maliklerinin ortak bir kararla ya da malik çoğunluğuyla karar alabildiğini, hatalı hesaplar ya da gereksiz kalemler için (bahçenin yeniden ağaçlandırılması ya da ağaçların sökülerek beton yapılması gibi) işlemlere maliklerin dava açabildiğini kaydederek, "Zam oranı konusunda yasada açık hüküm yoktur ancak, yıllık TÜFE oranını geçen bir zamma itirazın mümkün olduğu söylenebilir." diye konuştu.
“KİRA KONTRATINDA YAZSA BİLE GEÇERSİZDİR”
Ali Yüksel, kat malikleri genel kurulunda aidat tespit edilirken ne kadarının kiracıdan ne kadarının maliklerden isteneceğine dikkati çekerek, şu açıklamalarda bulundu:
"Bu husus bütçe yapılırken belirlenmelidir. Burada rehber yönetim planıdır. Kat mülkiyeti kanunu bu konuda açık değil ancak Yargıtay burada kiracının yönetici seçimi, aidat belirleme ve sair yönetimle ilgili konulardaki kat malikleri kurulu kararlarına karşı dava açma haklarının bulunmadığını kabul etmektedir.
Ancak kiracının daireyi veya iş yerini kullanmasını engelleyen ve zorlaştıran kararlara dava açabileceğini kabul etmektedir. Kiracı açısından aidatın üst limiti kira bedelini geçemeyecek olmasıdır."
Yüksel, kiracıların aidatları ödememesi halinde iki durumla karşı karşıya kalabildiğini ifade ederek, "Birincisi bina yönetimi aidatı ödenmediği için icra takibi yapacaktır. Ancak burada malikin ödeyeceği bedellerin de uygulamada kiracıdan istendiği görülmektedir.
Burada kiracı kendisinin ödeyeceği kısım için bilinçli bir hesaplama yaparak, haksız talebe itiraz edebilir. İkincisi oturduğu daire veya iş yerinin maliki, kiracıyı tahliye etme hakkına sahip olacaktır." değerlendirmesinde bulundu.
Temizlik ve bakım masraflarını; ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini kiracının ödeyeceğini, kira sözleşmesinde bu giderleri malikin ödeyeceği yazıyorsa kiracının sorumlu olmayacağını dile getiren Yüksel, "Kiracıya bu yan giderler dışında bir ödeme getirilirse, kira kontratında yazsa bile geçersizdir. Buna her zaman itiraz edebilir. Bunlara örnek olarak havuzun, bahçenin veya çatının yenilenmesi gösterilebilir." diye konuştu.
KİRACI-MAL SAHİBİ İLİŞKİLERİNİ DÜZENLEYEN YÖNETMELİK ÇIKARILMALI
Yüksel, yan giderlere ilişkin rakamın ödenmemesi halinde kiracının tahliyesinin istendiğine ilişkin şikayetler aldıklarını kaydederek, bunun kanuna aykırı olduğunu vurguladı.
Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nda kiracı-mal sahibi ilişkilerini düzenleyen bir yönetmelik çıkarılması gerektiğini dile getiren Yüksel, mevcut haliyle her iki yasanın da açık olmayan hükümler içerdiği için tarafların mağdur olduğunu söyledi.
Yüksel, site yöneticiliğinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tanımlanması ve meslek standardı hazırlanması gerektiğini bildirdi.
