İnternethaber'den Özkan Taştan'ın Yazısı...

Kira gelirlerinin vergilendirilmesi "tahsil" esasına bağlıdır. Yani kira gelirlerinin vergilendirilmesi için kiranın nakden (nakit, banka havalesi, çek, senet gibi) veya ayni (mal, eşya vb.) olarak ödenmesi gerekmektedir. 

Kira geliri elde eden kişilerin o yıla ait veya geçmiş yıllara ait tahsil edilen kira tutarları, tahsil edildiği yılın hasılatı olarak sayılmaktadır. 

Örneğin; 2019, 2020 ve 2021 yıllarına ait kiralarını 2021 yılında toplu olarak tahsil edenlerin, bu gelirlerinin tamamını 2022 yılının Mart ayı sonuna kadar beyan etmeleri gerekmektedir. 

Gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil edilen kira gelirlerinde ise tahsilatın yapıldığı yıldaki tüm tutar beyan edilmeyecek, sadece ilgili yıla tekabül eden kısım bildirilecektir. 

Örneğin; 2021 yılında hem o yılın hem de 2022 yılının kirasını peşin olarak tahsil edenler, 2022 yılının Mart ayı sonuna kadar sadece 2021 yılına isabet eden kısım kadarının bildirimini yapacaktır. 

Kira Bankaya Yatmıyorsa

Konutlarda, her bir konut için "500 TL ve üzeri" kira tutarı ile işyerlerinde "herhangi bir rakam sınırı olmaksızın tüm tutarın" banka veya benzeri finans kurumları aracılığı ile yapılması zorunludur. 

Bu zorunluluğa uyulmadığı takdirde V.U.K. 355. Maddesinde o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere her bir işlem tutarının yüzde 5'i kadar ceza kesilebilmektedir.

Eşine Ait Evden Kira Alınıyorsa

Maliye bu gibi durumlarda genel olarak (aile birliği sebebiyle) kira gelirine ait konut için beyanname verilmiş olmayı yeterli görmektedir. Dolayısıyla kimin adına verilip verilmediği değil, gelirin bildirilip bildirilmediği esastır. 

Emsal Kira Bedeli Hesaplama

Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkasının kullanımına bırakılması veya kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin düşük olması halinde emsal kira bedeli uygulanması gerekmektedir. Emsal kira bedeli varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemece saptanan tutar, yoksa kiralanan yerin emlak vergisi değerinin yüzde 5'idir.

Örneğin; Ahmet Bey, emlak vergisi değeri 500 bin lira olan dairesini yakın bir arkadaşının kullanımına tahsis etmiş ve 2021 yılında ondan herhangi bir kira almamıştır. 

Bu durumda Ahmet Bey'in emsal kira bedeli 25 bin lira (500 bin liranın yüzde 5'i) olacaktır. Ahmet Bey, arkadaşından kira almamış olsa bile 2022 yılının Mart ayı sonuna kadar sanki kira geliri varmış gibi 25.000 TL'yi beyan edecek ve vergisini ödeyecektir.

Emsal kira bedelinin uygulanmayacağı durumlar ise;

  - Boş olan gayrimenkulün koruması amacıyla bedelsiz olarak bir başkasının ikametine bırakılması,

  - Binanın mal sahibinin; gayrimenkulü çocuklarının, anne ve babasının veya kardeşlerinin ikametine tahsis etmesi (Sadece her bir ferde tahsis edilen bir adet gayrimenkul için geçerli)

  - Mal sahibi ile birlikte akrabaların aynı evde ikamet etmesi,

  - Gayrimenkulün kamu kurum ve kuruluşlarına kiraya verilmesi.

Beyannamede İstisna Tutarları

2021 yılında konut kira geliri toplamının "7.000 lirası" gelir vergisinden müstesnadır. Bu tutardan fazla gelir elde etmeyenlerin bu yıl beyanname vermelerine gerek yoktur.

2020 yılında kira geliri olup da beyanname verenlerin, 2021 yılında kira geliri yoksa veya istisna tutarı olan 7 bin liranın altında ise neden beyanname vermediklerini bir dilekçe ile Maliye'ye bildirmeleri yerinde olacaktır. 

Geçmiş yıllarda kira geliri beyannamesi vermemiş ve 2021 yılında 7 bin liranın altında kira geliri elde etmiş olanların ise herhangi bir şey yapmalarına gerek yoktur. 

İstisnadan Herkes Yararlanabilir mi?

Kira gelirinin yanında "ticari, zirai veya serbest meslek faaliyeti dolayısıyla vergi mükellefi olanlar" bu istisnadan yararlanamazlar.

Örneğin; Doktor Kübra Hanım muayenehanesindeki doktorluk faaliyetinin yanında ayrıca şahsına ait bir konuttan kira geliri elde etmektedir. Doktor Kübra Hanım, serbest meslek faaliyeti sebebiyle vergi mükellefi olduğundan 7.000 liralık kira geliri istisnasından yararlanamayacaktır. 

Yine aynı şekilde 2021 yılında elde ettiği ikinci ücreti, faiz, kar payı gibi menkul sermaye iradı, ev-araba alım satımı gibi işlerden elde ettiği değer artış kazancı veya süreklilik arz etmeyen arızi kazancı toplamı 190 bin lirayı aşanlar da bu istisnadan yararlanamayacaktır. 

Ayrıca 7.000 liralık bu istisna "sadece konut kira gelirleri" için uygulanacaktır. İşyeri kira gelirine uygulanamayacaktır. 

İşyerinde İstisna Tutarı

Gayrimenkulünü işyeri olarak kiraya verip 2021 yılında stopaja (Yılın ilk doku ayı yüzde 10, üç ayı yüzde 20) tabi tutulan işyeri kira tutarı brüt 53.000 liranın üzerinde olanların 2022 yılında beyanname vermesi gerekmektedir. Bu tutarın altında olanların herhangi bir şey yapmalarına gerek yoktur.

Hem işyeri hem konut kira geliri elde edenlerin, konut kira gelirlerinden 2021 yılı istisna tutarı 7.000 lira düşüldükten sonra kalan kısım ile işyeri kira geliri brüt tutarının toplamı 53.000 lirayı geçenlerin hem işyeri hem de konut kirasını birlikte beyan etmeleri;

Satılan Her 7 Konuttan 7'si İkinci El Satılan Her 7 Konuttan 7'si İkinci El

İşyeri ve mesken olarak (istisna düşüldükten sonra) toplam kira geliri 53.000 lirayı aşmayıp, konut kira geliri 7.000 liradan fazla olanların ise sadece konut kira gelirini beyan etmeleri gerekmektedir.

Konutunu İşyeri Verenlerin Durumu

Özellikle son yıllarda evden de çalışma imkânının olduğu birçok sektör ortaya çıktı. Dolayısıyla konutların bir şirkete ya da şahsa "ofis, büro" olarak kiraya verilmesinde de ciddi artışlar oldu. 

Bu durumda olup da meskenini işyeri olarak kiraya veren (Stopaj kesintisi yapılan) kişiler, 2021 yılı için 53.000 lira beyan sınırını esas alıp beyanname verecek, geçmezse beyanname vermeyecektir. 

İnternetten Beyanname Verme

Kira geliri olanlar beyannamelerini intvrg.gib.gov.tr adresinden, e-devlet veya Maliye'den alacakları kullanıcı kodu, parola ve şifreleri ile giriş yaparak doğrudan kendileri verebilmektedir.

Beyannamelerini kendi göndermek istemeyenler ise elektronik ortamda beyanname göndermeye aracılık yetkisi bulunan meslek mensupları (Mali Müşavirler) aracılığı ile gönderebilecektir. 

Editör: Emlak Zirvesi