Haber Global'den Hüseyin Karataş'ın Yazısı...

Büyükşehirlerde konutların kiraları artık çok merkezi olmayan noktalarda bile ücretiyle geçinen çalışanlar için zorlayıcı hale geldi.

Kahramanmaraş merkezli depremler konut fiyatlarını tekrar artırırken, hükümet geçen yıl Temmuz 2023’e kadar yenilenecek kira kontratlarına yüzde 25 sınırı koymuştu. Bu sınıra uymayan ev sahibi sayısı da bir hayli fazla.

Örneğin dün, Adana’da kiralara fahiş fiyat artışı yaptığı öne sürülen kişi gözaltına alındı. Aylık kirası 833 TL olan kirayı 5 bin liraya çıkardığı iddia edilen kişi adliyeye sevk edildi. Daha sonra serbest bırakıldı.

Hazine ve Maliye Bakanı Nureddin Nebati ise Türkiye’ye ‘kiralık konut üreticisi’ kavramını getirmek istediklerini söylüyor. Bakan Nebati, geçen haftalarda yaptığı bir açıklamada, “Model kapsamında üretilen kiralık konutlar, öncelikle kentsel dönüşümde riskli yapı malik ve kiracılarına hizmet sağlayacaktır.

Kiralama tutarları ve kira artışları kamu otoritesi tarafından belirlenecek ve kira tavanı uygulaması yapılacaktır. Böylece, özellikle salgın sonrasından bu yana makul seviyelerin çok ötesinde artış gösteren kira enflasyonunu dizginleyeceğiz” ifadelerini kullandı. Bu açıklamaya göre bazı kişiler sadece kiralanması amacı ile konut üretecek.

Peki ev kiralarına gerçekten bir sınır nasıl getirebilir? Gelin bu konuda bazı sorulara göz atalım:

MEVCUT KANUNDA KİRACI MI EV SAHİBİ Mİ KORUNUYOR?

Türk Borçlar Kanunu 2011 yılında tamamen yenilendi. Bu kanun kiracıyı zayıf taraf görme ön kabulü ile güçlü ev sahibi karşısında kiracının haklarını korumayı amaçladı.

Yeni Kanun, düzenlendiği dönemin ekonomik yapısını göz önüne alarak ve istikrar ekonomisine göre, kira sözleşmelerine 5 yıl boyunca sadece ekonomik değişimleri dikkate alarak bir önceki yıl kirasına TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçmemek üzere artış yapılabileceğini hükme bağladı.

Yani civarda bir AVM ya da metro açılsa da havaalanı taşınsa da kazı ve inşaat ya da benzeri sebeplerle kira rayiçleri artı/eksi çok değişse de ancak 5 yılda bir yeniden değerleme yapılabilecek ara dönemde sadece enflasyon kadar artış yapılabilecekti. Ve bu kural emredici yani kesin şekilde ihdas edildi. Böylece mahkemelerin iş yükünün artmaması da amaçlandı.

Oysa önceki Yasa döneminde kontrat süresinin 1. yılından sonraki ekonomik verilere göre artış yapma sınır ve şartı varken ondan sonraki yıldan itibaren kira tespit davası açılabiliyordu.

Konut piyasasının son 3-4 yıldaki hızlı değişimiyle fahiş fiyatlara ulaşması üzerine 5 yılda bir yeniden değerleme yapmak değişim hızını yakalayamadı ve ev sahipleri kiracıyı 5 yıldan önce çıkarıp rayiçten kiraya vermek için hukukun sınırlarını zorlamaya başladı ve bazen de hukuksuz işler yaptı. Sorun buradan başladı esasında…

YÜZDE 25 KİRA ARTIŞINA UYULDU MU, SORUNLAR ÇÖZÜLDÜ MÜ?

Bu düzenleme emredici nitelikte olduğundan mal sahibi tarafı için bağlayıcı oldu. Lakin bu kez ev sahipleri, sözde satış, aile bireyleri ihtiyacı, sözleşmeye aykırılık gibi bahanelerle kiracıyı rahatsız ederek, yüzde 25’ten ve hatta enflasyondan bile daha fazla kira almaya çalıştı.

Ya da 5 yıldan önce tahliye etmek için şartları zorlamaya başladı ve bunda başarılı olanların oranı hiç de az olmadı. Bununla birlikte yine de kiracılar yenilenen sözleşmelerle ilgili bu yüzde 25 tavan sınırlamasının doğurduğu güven ortamında ya sadece yüzde 25 oranında zam yaptı ya da ev sahibinin rayice göre taleplerine ya da yeni kiralamanın el yakan fiyatlarına maruz kalmadan biraz daha dengeli, ortada bir artışa ev sahiplerini ikna edebildi.

YENİ KİRALAMALARDA YÜZDE 25 VEYA BAŞKA BİR TAVAN VAR MI, OLABİLİR Mİ?

Yeni kiralamalar için yüzde 25 veya başka bir tavan sınırı getirilmedi. Böyle olunca kimi mal sahiplerinde kiracıyı çıkarıp kontratı 2-3 misli rakamdan yenileme iştahı daha da kabardı. Tabi bunda, daha yüksek yıllık kira üzerinden daha fazla emlak komisyonu almak isteyen, piyasayı domine eden (elbette istisnaları var) emlakçıların rolü de küçümsenemez!

KİRAYA TAVAN UYGULAMASI GETİRİLEBİLİR Mİ?

Emlak Sektöründe Dengeler Bozuldu Emlak Sektöründe Dengeler Bozuldu

Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş tarafların serbest iradeleri ile kurulan bir sözleşme türüdür. Kanunda yer alan TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre artış kuralı ile hem tarafların sözleşme özgürlükleri hem de hukuk güvenliği ilkesi korunmak istenmiştir. Esasında ekonomik verileri baz alan Kanun’daki kriterin altında ya da üstünde bir tavan koymak serbest piyasaya müdahale sayılabileceği gibi dengeyi de bir taraf aleyhine bozabilecek niteliktedir.

Nitekim yeniden enflasyonist bir ekonomiye dönülmesi uzun vadeli düzenlemelerin toplumun ihtiyacını karşılamakta gecikmeler yaşanmasına neden olmuştur. Ülke ekonomisinin kiracılar üzerindeki etkileri azaltılmaya çalışılırken mülk sahipleri ve kira bedeline bağlı olarak yapılan diğer faaliyetlerin ekonomiye etkileri göz ardı edilmemelidir.

Düzenleme ile eski kiracılar koruma altına alınırken bir mülkü ilk defa kiralayacak kişiler için herhangi bir düzenleme yapılmamıştır. Bu da uygulamada, mülk sahiplerinin, mevcut kiracıları ile aralarındaki kira sözleşmesini sonlandırarak yeni kiracı arayışına itmektedir. Enflasyonun önlenmesi amacına ulaşmak için başvurulan kiraların sınırlandırılması aracı, bazı olumsuz yan etkileri de beraberinde getirmiştir.

Bu tavan sınırlaması ekonomik ilkeler açısından eleştirilse de Yasa temelinde yapıldığından ev sahiplerinin şartları olgunlaştığında Anayasa’ya aykırılık iddiasıyla Anayasa Mahkemesi’ne başvurarak düzenlemenin iptalini dava etmesi dışında, bu kanun değişikliği ya da sonuçlarıyla ilgili başvurabilecekleri bir dava yolu yoktur. Çünkü düzenleme kanun koyucu iradesine dayanmaktadır ve barınma temel ihtiyacının sosyal sonuçlarının düzenlenmesi amacına matuftur.

TEMMUZ 2023'TE YÜZDE 25 TAVAN SÜRESİ DOLUYOR, SONRA NE OLACAK? 

2023 Temmuz ayında yeni bir düzenleme yapılmazsa devam eden kontratlardaki konut kiraları 'TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranına göre hesaplanacak. Lakin kira bedellerindeki fahiş artışlar hala devam ettiğinden bunun önüne geçmek için yeni bir tavan sınırı konulması da beklenen ihtimaldir.

Öncelikle böyle bir tavan konulacaksa da tüm yük maliklere tahmil edilmemeli, ekonomik verileri göz ardı etmeyen hem kiracı hem mülk sahibi için dengeli ve hakkaniyetli bir ölçü belirlenmelidir. Örneğin sabit bir oran yerine ekonomik veriler -+ bir rakam/oran belirlenmesi düşünülebilir.

Böylece hem kiralar daha makul belirlenecek hem de istikrar dönemine göre çıkarılan Kanundaki 5 yılda bir yeniden değerleme yapabilme şartının sorun artırıcı etkisi azaltılmış olacaktır. Zira kanunla getirilen yüzde 25 ve benzeri bir sınır ekonomik verilerden uzak kaldığında rasyonalitesi sorgulanmakta ve çoğu müzakerede uygulanmamaktadır.

Devam eden kontratlarda olduğu gibi yeni kontratlar için de rayiç ve tavan belirlenmesi gerektiği, diğer türlü devam eden kontratlarda da sorunun devam edeceği ve hakkaniyetsiz durumlara yol açabileceği aşikardır.

Editör: Emlak Zirvesi