Haber Türk yazarı Abdurrahman Yıldırım'ın Yazısı...

Konut fiyatları rekor artışlar devam ediyor. Kasım başlayan, aralık ve ocak aylarında süren rekorlar şubat ayında yenilendi. Konut fiyatları sadece şubatta yüzde 13.5, yıllıkta yüzde 96.4 arttı.

Satılan Her 7 Konuttan 7'si İkinci El Satılan Her 7 Konuttan 7'si İkinci El

Türkiye’de ilk kez konut fiyatları yüzde 100’ün eşiğine vardı. Yeni konut fiyatları yüzde 102 düzeyine ulaştı.

Konut fiyatları en büyük şehir olan İstanbul’da şubat ayında yüzde 16, yıllık yüzde 106.3 yükseldi.

İlk kez yaşadığımız şok fiyat artışları 5 ay içinde olup bitti. Bitişikteki TCMB tablosundan izlenebileceği gibi, Eylül 2021’de konut fiyatlarındaki artış aylık yüzde 3.2 ve yıllık yüzde 35.6 idi.

Kasım ayında yüzde 5.7 artışla yıllık prim yüzde 40.2’ye çıktı. Aralık ayı geldiğinde yüzde 7.9 aylık artış yıllık fiyatı yüzde 59.7’ye taşıdı.

Ocakta ise yüzde 13.1’lik yükseliş yıllık konut fiyatlarını yüzde 77.5’e vardırdı.

Konut Fiyatları Enflasyona Fark Attı

Sonuçta Eylülde yüzde 35.6 artan fiyatlar şubat ayında yüzde 96.4’e sıçradı, 5 aya 60.8 puanlık fark sığdı.

Tüketici enflasyonu ise Ekim 2021’de yüzde 19.58 düzeyinden şubatta yüzde 54.44’e yükseldi. Aradaki fark 34.86 puan.

Artış konut fiyatlarında 60.8, tüketici fiyatında 34.8 puan. Konut fiyatları enflasyondan 26 puan daha yüksek.

5 ayda oluşan bu fark enflasyonu çekip yukarı götürücü etki yapıyor. Enflasyon ile gayrimenkul arasında sarmal oluşturuyor.

Konut fiyatlarındaki yükselme kira artışına, kira artışları işyeri kira artışına yol açıyor. Kiralar maliyetin bir unsuru ve enflasyonu yükseltiyor.

Sonuçta gayrimenkul fiyat artışları yüksek enflasyonun belirleyicilerinden biri haline geliyor.

Kiranın enflasyon sepeti içindeki ağırlığı da yüzde 5 ile en yüksek kalemlerden.

Ancak TÜİK’in kira hesabında mevcut kiracıların ağırlığı çok fazla ki, kira artışı yıllık bazda yüzde 19 ile sınırlı kalıyor.

Betam’ın yeni kiralık ilanlarından hesapladığı kira artışı ise şubat ayı itibariyle önceki aya göre yüzde 6.4 artarken yıllık yüzde 84.2’e çıktı.

Biri mevcut ile yeni kiraları harmanlayarak, biri sadece yeni kiralamaları kapsadığı için, karşılaştırılabilir olmayan iki ayrı sepet oluşturulmuş. Ölçümün de mutlak doğrusu yok.

Artışın Nedenleri

Gelelim fiyatların 5 ayda nasıl olup da yüzde 35.6’dan yüzde 96.4’e çıktığına ve daha da yükseleceğine.

Beklentiler bu yönde olduğu gibi, yine satılık ilanlarından hesaplanan Betam’ın konut fiyat endeksi Mart ayında yüzde 15 daha yükseldi. Konut Fiyat Endeksi de benzer yönde hareket ediyor.

Yurtdışı gurbetçilerin pandemi nedeniyle iki yıldır biriken taleplerinin harekete geçmesi fiyat artışlarının nedenlerinden birini oluşturuyor.

Yabancılara yapılan satışa son olarak Ukrayna savaşı nedeniyle Ege ve Güney sahillerine Rusya ve Ukrayna’dan kiralık veya satılık talebi oluştu.

Yurtiçi yerleşiklerin talebiyle de en yüksek fiyat artışları bu bölgelerde gerçekleşiyor. Bitişikteki tabloda görüldüğü gibi Muğla, Antalya, Mersin ve Adana gibi tatil ve Güney illeri yüzde 110’u aşan fiyat artışlarına sahne oldu.

Eylül ayında başlayan politika faizinin indirilmesiyle 50 yıl sonra ikinci büyük negatif faiz dönemine girilmesi, döviz kurları ile enflasyonun sıçraması konut fiyat artışlarının en büyük nedeni. Konut ve konut dışı gayrimenkul değer artışıyla hem enflasyondan koruma hem de kira geliri sağlıyor.

Reel Konut Faizi Yüzde 23.6

Gerçi eylül ayında yüzde 18 olan konut kredi faizleri şubatta, hatta martta bu düzeydeydi.

Yatay seyre karşılık enflasyon yüzde 19.58’den yüzde 54.44’e yükselmesi reel faizleri büyük oranlı düşürdü ve negatif yaptı.

Eylülde başa baş olan durum şubat ayında yüzde 18’e karşılık yüzde 54.44’e geldi ki, bu yüzde 23.6 negatif faiz demek. Böylesine büyük bir fark çıkıyor ortaya.

Merkez Bankası araştırmasından biliyoruz ki reel faizlerde 1 puanlık değişme konut fiyatlarında tersi yönde 2.1 puanlık etki yapıyor. 10 puanlık faiz düşüşü konut fiyatlarını 21 puan artırıyor.

Burada sıfır düzeyinde bulunan konut kredi faizinin 23.6 negatife dönüşmesi söz konusu ki, bu oranı 2.1 ile çarptığımızda karşımıza 50 puanlık konut fiyat artışı çıkıyor.

5 aylık dönemde konut fiyatlarında meydana gelen artış 60.8 puan. Yani fiyat artışlarının çok büyük kısmını reel faizin düşüşüne yormak mümkün.

Fiyat Artışı Nereye Kadar?

Bu dönemde ipotekli satışlar da arttı, kredi kullanımı da. Geçen yıl sonunda 277 milyar lira olan konut kredi stoku 314 milyar liraya çıktı.

Arada yapılan geri ödemeleri dikkate alırsak yeni açılan kredilerin stok artışından daha fazla olduğunu kabul etmek gerekiyor.

Konut kredi stokundaki artış 37 milyar veya yüzde 13 düzeyinde. Kredi artışı büyük değil ama anlaşılan diğer satışlar daha hızlı ve bu dalgayı yaratmak için faiz düşüşünün atmosferi yetti.

Konut fiyatları ilk kez bu düzeylere yükseliyor. Fiyatları kısa zamanda düşürecek tek araç şok faiz artışı olur ki, gündem dışı diye bakıyoruz.

Gayrimenkule vergi artışı olabilir ama burada da siyasi bir irade yok. Seçim öncesinde bu iki araca başvurulması zor görünüyor.

Seçim sonrasına ise nasıl olsa ortaya bir ekonomik paket konulması gerekecek. Bu paketle enflasyonu düşürme kararlılığı gösterilecek. Baş döndüren konut fiyat artışlarının tek ve kalıcı çaresi bu.

O zamana kadar konut fiyatlarında yükselişi durdurabilecek veya tersine çevirebilecek bir gelişme pek görünmüyor.

Editör: Emlak Zirvesi