Konut talebi gücünü korusa da konut fiyatları ile inşaat maliyetleri arasındaki makas, konut fiyatları aleyhine biraz daralacağa benziyor...

Gazete Oksijen'nden Haluk Bürümcekçi'nin "Arz-talep dengesi konut fiyatları için hangi yönü işaret ediyor?" başlıklı yazısı...

Enflasyonist ortamda TL cinsi nominal değerler üzerinden işlem gören borsalar gibi varlıkların yükselmesi nasıl doğal karşılanıyorsa, gayrimenkul gibi varlıkların fiyatlarının da yükselmesini normal karşılamalıyız. Elbette yükselişin bir noktasında konut fiyatları için “normal seviye nedir” sorusu gelir ki, bunun için genellikle “konut kira çarpanı” seyrine bakılarak ya da fiyatların dolar karşılığının geçmişle karşılaştırılmasıyla bir karara varılmaya çalışılır.

Ancak bir gayrimenkul değerleme uzmanı olmadığım için bu haftaki yazımın konusu bu olmayacak. Sadece tüm tasarruf sahipleri açısından önemli olduğunu düşündüğüm konut fiyatlarının bu noktadan sonraki yönünün ne olabileceğini, makro ekonomist gözü ile ve tamamen verilere dayalı olarak saptamaya çalışacağım.

Bunun için de, bir piyasada fiyatın temel belirleyicisi olan arz ve talebin son durumuna, bunları etkileyen faktörleri (konut yapı kullanım izin belgesi, verilen ruhsat sayısı, konut ilk el satışları, inşaat maliyetleri vb) de dikkate alarak yaklaşacağım.

Krediler daralıyor

İlk bakışta, konut satışlarının düşüyor, konut inşaat istatistiklerinin yapı kullanım izinlerinde son üç çeyrektir üst üste yıllık bazda daralma gösteriyor ve konut kredi kullanım koşullarının belirgin sıkılaşıyor olması, konut fiyatlarının düşmesi gerektiği sonucuna varılmasını getiriyor.

Ancak, TCMB tarafından açıklanan Türkiye Konut Fiyat Endeksi Eylül sonuçlarına bakıldığında ortalama fiyatların bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 189.2 artış ile rekorunu yenilediği, tüketici enflasyonundan arındırılmış reel yıllık artışın da yüzde 58 seviyesine yükseldiği görülüyor. Oysa, konut satışları son dört aydır üst üste yıllık bazda gerileme içinde.

Nitekim, Türkiye genelinde konut satışları ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 25.3 oranında azalarak 102 bin 660 adet olurken, aynı zamanda son sekiz yılın en düşük ekim ayı satışına işaret etmişti. İpotekli konut satışlarının bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 52.7 ve diğer konut satışlarının yüzde 18.3 azalış kaydettiği görülmüştü.

Hatırlanacağı gibi, BDDK 23 Haziran’da konut kredilerine yönelik aldığı kararla konut değeri 10 milyon TL üzerindeki konutlar için konut kredisi imkanının kaldırıldığını duyurmuştu. Ayrıca, değeri 2 ila 5 milyon TL arası konutlarda yüzde 70, 2 milyon TL’nin altındaki konutlarda ise yüzde 90 kredi kullanılabilecekti.

Buna ek olarak, eylül ayında ülke genelinde kamu destekli konut ve arsa satışlarına yönelik projenin açıklandığı ve yoğun ilgi gördüğü izlenmişti. Söz konusu gelişmelerin etkilerinin satış verilerinde belirgin şekilde gözlendiği söylenebilir.

Ancak, konut fiyatlarında sadece talep gelişmeleri değil arz ve talep gelişmeleri bir arada etkili olmaktadır. Arz tarafında, üretim maliyetlerinin yükselmesi yeni konut fiyatlarına baskı yapmaktadır. TÜİK’in malzeme ve işçilik ücretlerinden derlediği inşaat maliyet endeksi yıllık artış oranı eylül sonunda yüzde 119.8 ile 2015 yılından beri açıklanan endeksin zirvesine yükselmiş görünmektedir.

Son dönemde, emtia fiyatlarının gerilemesi ve kurların yataya yakın seyretmesi inşaat maliyetlerindeki yıllık artış oranının zirvesini gördüğünü düşündürmektedir, ancak yılbaşında gerçekleşecek asgari ücret zammı işçilik maliyetlerini etkileyerek yıllık artış oranındaki düşüşü sınırlayabilecektir.

Konut fiyatlarındaki artışın hem yeni konutlarda hem de ikinci el konutlarda maliyet artışının çok üzerinde olması ve konut satışlarının yabancılara yapılan satışların da desteği ile görece yüksek seviyelerde bulunması, talep etkisinin halen gücünü koruduğunu düşündürmektedir.

BDDK’nın konut kredilerini kısıtlayan düzenlemeleri son aylarda talebi geriletse de, konutun enflasyon karşısında değer koruma araçları arasında en önemli ve en çok tercih edilenlerden birisi olması talep açısından destekleyici olmayı sürdürmektedir.

Bu ise, kronik yüksek enflasyon ve negatif reel faiz ortamının sürmesi durumunda, konut fiyatlarındaki yıllık artışın yavaşlama gösterse bile inşaat maliyet artışlarının üzerindeki seyrini korumaya devam edeceğini düşündürmektedir.

Makas daralabilir

Buna karşılık, konut fiyatlarına ilişkin güncel durumu daha yakından gösteren diğer endeksin (BETAM) son durumu ve takip eden analizde gösterdiğim üzere son açıklanan konut inşaat istatistiklerinin üçüncü çeyrek sonu için konut sektöründe arz fazlasına ilişkin yansıttığı tablo, konut fiyatları ile inşaat maliyetleri arasındaki makasın konut fiyat artış hızının yavaşlaması ile kapanma eğilimine gireceğinin sinyallerini vermektedir. Nitekim, BETAM’ın konut fiyatlarına ilişkin endeksindeki yıllık artış son iki aydır gerileme içinde.

Her ne kadar, ekim ayında Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m2 cari fiyatının yüzde 191,4 ve İstanbul’da yüzde 218,1 ile yüksek seviyelerde olduğu görülse de, ülke genelindeki yıllık fiyat artış oranının geçen aya kıyasla 5,4 puan, zirvenin görüldüğü ağustosa göre ise 7,3 puan azaldığı, İstanbul’da yıllık fiyat artış oranının da geçen aya kıyasla 11,3 puan, ağustosa göre ise 20,7 puan azaldığı görülmektedir. 

Konutta arz fazlası tekrar yükseliş eğiliminde

TÜİK geçtiğimiz hafta yapı izin istatistiklerinin 2022 yılı üçüncü çeyrek gerçekleşmelerini açıklamıştı. Bu doğrultuda, ben de konut sektöründe arz fazlasının ne boyutta olduğuna ilişkin çalışmamı güncelledim. Aslında bu çalışma, Merkez Bankası’nın kendi blog'unda yayınlanan bir çalışmadan esinlenerek hazırlandı.

Çalışmada, TÜİK’in yapı kullanım izin belgeleri istatistiği ve yeni konut satışları verisini kullanılarak sektörde arz fazlasının ne boyutta olduğuna cevap getirmeye ve olası etkilerini aktarmaya çalışıldığı görülüyordu. 

Bu analizin nasıl bir yaklaşım kullandığını ve son verilerle ne yansıttığını aşağıda aktarmaya çalıştım;

Arz göstergesi olarak ikamet amaçlı yeni binalar için verilen yapı kullanım izin belgeleri (daire sayısı) kullanılıyor. Talep göstergesi olarak ise ilk konut satışları esas alınmakta.

Arz-talep dengesine dair eğilimleri takip etmek için yapı kullanım izin belgesi sayısından ilk konut satışları çıkarılıyor ve sonuç pozitifse arz fazlası olduğu yani konut stoku oluşmaya başladığı söylenebiliyor.

Arz fazlası artabilir

Ancak yapı kullanım izin belgesi verisi 2006 yılına kadar geri gitse de, birinci el konut satış verileri 2013 yılında yayınlanmaya başladığı için analizi de bu noktadan başlatmak gerekiyor.

Trendleri daha net görebilmek için ben de son 12 aylık birikimli değerleri karşılaştırmayı uygun gördüm.

Verilere göre, 2013 yılından 2022 yılı üçüncü çeyrek sonuna kadar toplam 7.1 milyon daire için yapı kullanım izin belgesi verilirken, aynı dönemde birinci el konut el satış toplamı 5.36 milyon adet olmuş. Yani yaklaşık 1.74 milyon adet konut stoku oluştuğu söylenebilir.

Yıllık bazda ise söz konusu farkın en yüksek olduğu yıl 233 bin ile 2014 yılı olurken, en düşük fark ise 2016 yılında görülmüş. Bu dönemden itibaren ise yükseliş eğiliminde kalıp 2019 ilk yarı sonunda 400 bin ile zirve noktasını gördükten sonra 2020 yılı üçüncü çeyrek sonunda 75 bine kadar düşmüş, bir yıl sonra ise 192 bine yükseldikten sonra bu yıl ikinci çeyrekte 147 bine gerilemişti. Üçüncü çeyrek sonunda ise 162 bine yükselmiş durumda.

Yakın vadede ise, son 12 aylık birikimli yapı kullanım izin belgesindeki yatay seyre karşılık son 12 aylık birikimli birinci el konut satışının düşüşünü sürdürmesi, arz fazlasının yükselişini sürdüreceğini düşündürmektedir.

Yapı kullanım izin belgesinin seyri açısından ise, verilen ruhsat sayısı verisi öncü bir nitelik taşımakta. Yapı ruhsatı, yapımına başlanacak yapılar için alınması zorunlu bir belge. Yapı kullanma izin belgesi ise tamamen veya kısmen biten yapılar için alınması zorunlu bir oturma belgesi.

Son 12 ayda verilen ruhsat sayısı 2017 ortasında 1.49 milyon adetle zirve yaptıktan sonra belirgin gerileme eğiliminde ve 2019 sonunda 318 bine kadar düşmüş ve bu ise verinin yeni tarihi düşük değerine işaret etmişti. Ancak sonrasında toparlanma geçen yılın sonunda 720 bine ulaşıncaya kadar devam etmişti. Bu yıl üçüncü çeyrek sonunda ise 653 bine kadar gerilediği gözlendi.

Faiz İndirimi Konuşulması Yetti! Fırsatçılar Yine Sahnede Faiz İndirimi Konuşulması Yetti! Fırsatçılar Yine Sahnede

Dolayısıyla, konut arzının kısa vadede ılımlı azalış eğilimini koruyacağını, arz fazlasındaki değişimin ise birinci el konut satışlarının seyrine bağlı olacağını söyleyebilirim.