Damga'dan Oktay Apaydın'ın Yazısı...

Son yıllarda orta ve alt gelirliler için ev sahibi olmak adeta imkânsız hale geldi.

Metrekare başına düşen fiyatlar son dört yılda ortalama yüzde 713 artarken, konut sahibi olamayanlar da fahiş fiyatlarda kirada oturmak zorunda kalıyor.

Birikimi olanlar için konut sektörü, mevcut parasını dünyada görülmemiş bir hızla katlayabileceği bir alan olarak ortaya çıktı.

Konut fiyatlarındaki ‘akılalmaz’ yükseliş özellikle 2018’den sonra başladı ve günümüzde de hızla artıyor.

Merkez Bankası (MB) tarafından en son açıklanan Nisan 2023 istatistiklerine göre, son 1 yıl içinde Türkiye’de konut fiyatları yıllık olarak yüzde 121,3 artış gösterdi.

Bu oran İstanbul’da yüzde 114,1 olurken, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 126,1 ve yüzde 123 olarak ölçüldü. Son 4 yıldaki konut fiyatlarındaki artışlara bakıldığında ise, MB’ye göre yüzde 675’lik bir yükseliş göze çarpıyor.

Dört yılda rekor

Türkiye çapında gayrimenkul değeri, lokasyon veri analizi ve öngörüleri sunan Endeksa verilerine göre ise son 4 yılda Türkiye’de metrekare başına düşen konut fiyatları yüzde 713 artmış durumda.

Nisan 2019’da İstanbul’da metrekareye düşen fiyat 3 bin 320 lira iken, Mayıs 2023’te bu tutar yüzde 704 artışla 29 bin 646 liraya yükseldi.

Yani, İstanbul’da 100 metrekare bir ev sahibi olmak istiyorsanız ortalama 3 milyon lirayı gözden çıkarmanız gerekiyor.

Bunun yanında, örneğin Beşiktaş gibi merkeze yakın bir ilçede ev sahibi olmak istiyorsanız, metrekare başına ortalama 80 bin 509 liraya sahip olmanız gerekiyor ki, bu da 100 metrekarelik bir ev için 8 milyon lira ediyor.

Diğer büyükşehirler için de durum çok farklı değil. Ankara’da Nisan 2019-Mayıs 2023 arasında konut fiyatları yüzde 722, İzmir’de yüzde 717 artmış durumda. Trabzon’da fiyatlar yüzde 722 artarken, Mersin’de fiyat artışı yüzde 833’e ulaşmış durumda.

Maliyet bahane

İnşaat maliyetlerine bakıldığında ise, konut fiyatlarının, maliyetlerin oldukça üzerinde arttığı görülüyor. TÜİK tarafından açıklanan Nisan 2023 İnşaat Maliyet Endeksi’ne göre, 2019 Nisan ayında 152,1 olarak açıklanan değer, 2023 Nisan’da 873,91 oldu.

Yani inşaat maliyetleri yüzde 474 artış ile konut fiyatlarındaki artışın neredeyse yarısında kaldı. Dolayısıyla, konut fiyatlarındaki artışı maliyetlere bağlamak, durumu açıklamakta yetersiz kalıyor.

En yakını dörde katladık

Türkiye’de artan konut fiyatlarına ilişkin geliştirilen, “dünyada da artıyor” sözü doğru, ancak rakamlar Türkiye’nin konut fiyat artışında dünyadaki en yakın rakibini bile dörde katladığını gösteriyor.

Ekonomik Kalkınma ve İşbirliği Örgütü (OECD) tarafından hazırlanan konut fiyatları istatistiklerine göre, 2015-2023 yılları arasında dünyada konut fiyatları en çok artan ülke, yüzde 703 artışla açık ara farkla Türkiye olarak ölçülüyor.

Türkiye’nin en yakın rakibi yüzde 163 artışla Macaristan olurken, OECD ülkelerindeki ortalama artış yüzde 69. Avrupa’da artış oranı ortalama yüzde 44, ABD’de yüzde 82 olarak ölçülüyor.

Neden artıyor?

İktidar tarafından Türkiye’nin içine sürüklendiği ekonomik model ve dış politikada takındığı siyasi tutum, Türkiye’de konut fiyatlarında astronomik artışlara yol açıyor. Enflasyonun oldukça altında belirlenen faiz oranı, elinde Türk Lirası bulunduranları, parasının değerini korumak için konut almaya itiyor.

Türkiye ekonomisinin üretime dayanmayan yapısı, konutta rantı zirveye taşıyor. İktidarın ekonomik darboğazı aşmak için yabancılara konut karşılığı vatandaşlık veren düzenlemesi, fiyatları şişiriyor.

Tüm bunların üstüne, Ukrayna’ya saldıran Rusya’ya karşı ABD-AB tarafından geliştirilen ekonomik yaptırımlar, Rus vatandaşların Türkiye’de konutlara olan ilgisini tarihin en yüksek seviyesine taşımış durumda.

Hem ucuz hem güzel

Konut fiyatlarının artış seyrine bakıldığında, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayanlara konut karşılığı vatandaşlık verilmesi adımının doğrudan etki ettiği görülüyor.

Ocak 2017’de “Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun Uygulanmasına ilişkin Yönetmelikte Yapılan Değişiklik”le, 3 yıl satmamak koşuluyla en az 1 milyon dolarlık taşınmaz satın alan yabancılara TC vatandaşlığı verilmeye başlandı.

Tapuda e-Haciz Patlaması Tapuda e-Haciz Patlaması

Atılan adımla birlikte 2016 yılında 18 bin 189 olan yabancılara satılan konut sayısı 2017 yılında sınırlı bir yükselişle 22 bin 234 oldu.

Beleşten biraz pahalı

2018 Eylül ayında ise, 1 milyon dolar olan sınır, 250 bin dolar ya da karşılığı döviz veya TL olarak değiştirilince, yabancılara yapılan konut satışı adeta patlama göstererek yıllık 39 bin 663 adete yükseldi.

13 Haziran 2022’ye kadar uygulanan bu düzenlemenin sonunda; yabancılara satılan konutun toplam konut satışlarına oranı 2016’da yüzde 1.4’ten Haziran 2022’de yüzde 5.2’e kadar çıktı.

Şu anki mevcut düzenlemede ise 400 bin dolarlık konut satın alan bir kişi TC vatandaşı olabiliyor. Bu durum, yabancılara konut satışının toplam satışlar içindeki oranını Mayıs 2023 itibariyle yüzde 2,8’e kadar indirmiş olsa da yabancılara konut karşılığı vatandaşlık düzenlemesi öncesi yüzde 1’li seviyelerden oldukça yüksek durumda kalmaya devam ediyor.

Şimdi ne olacak?

Milletvekili ve Cumhurbaşkanlığı seçimlerinin ardından, ekonomideki düşük faiz politikasının terk edilmesine dönük atılan ilk adımlarla birlikte, krediye erişimin zorlanması ve kredili konut satışının düşüşüne yol açarak iç talebi azaltması beklenebilir.

Buna karşın, Türk Lirası’nda yaşanan aşırı değersizleşme eğiliminin hızlanarak artması, yabancılar için Türkiye’yi daha ucuz hale getireceğinden konut talebindeki azalmayı bir miktar frenleyebilir.

Konut fiyatlarındaki sert yükselişlerin bir süreliğine durma ihtimali olsa da, Türkiye’de konut sektörünün hızlı zenginleşme alanı olarak takdim edilmesi nedeniyle konut fiyatları, maaşlı çalışanların alım gücünün yetmeyeceği seviyelere gelmiş durumda.

Rusların ilgisi büyük

Yabancılara konut satışının ülkelere göre dağılımına bakıldığında ise, aslan payını Rusya’nın aldığı görülüyor. 2022 yılında Rus vatandaşlar Türkiye’den 16 bin 312 konut alırken, Rusya’yı 8 bin 223 ile İran ve 6 bin 241 ile Irak izliyor.

2023 yılının ilk 5 ayına bakıldığında da Rusya, 5 bin 723 ile açık ara zirvede bulunuyor. Rusya’yı 2 bin 324 ile İran ve 809 ile Irak izliyor.

Bir diğer önemli veri ise Ukrayna’nın ilgisi... Önceki yıllarda Türkiye’den konut alma konusunda ilk 20’ye bile zor giren Ukrayna, 2022 yılında başlayan Rusya ile savaşın ardından Türkiye’ye olan ilgisini artırdı.

Ukrayna, 2022 yılında 2 bin 574 ile Türkiye’den en çok konut alan 6’ncı ülke oldu. 2023’ün ilk 5 ayında ise 770 ile dördüncü sırada yer aldı.

Ukrayna Rusya'nın izinde

Rusların Türkiye’ye olan ilgisinin nedeni, Ukrayna’ya saldırmasının ardından Rusya’nın karşılaştığı ABD-AB yaptırımları sonrasında Türkiye’nin, Ruslar için engelsiz bir şekilde yatırım yapılabilir bir ülke olarak öne çıkması.

2015 Kasım ayında Türkiye’nin Rus uçağını düşürmesinin ardından iki ülke arasındaki ilişkiler durma noktasına gelmiş, 2017 yılında Ruslar Türkiye’den sadece bin 331 konut satın almışlardı.

Gerek Türkiye’nin 2017 yılında yaptığı düzenlemeyle yabancılara konut satışının önünü açması, gerekse Türkiye-Rusya arasındaki siyasi krizin çözümü, 2018 yılından 2021 yılına kadar Rusların Türkiye’deki konutlara olan ilgisini istikrarlı şekilde artırdı.

TÜRKİYE'DE KONUT SAHİBİ OLMAK

2022 yılında ise Rusya-Ukrayna Savaşı ve Rusya’ya uygulanan ekonomik yaptırımlar, Ruslar için Türkiye’yi cazip bir pazar haline getirdi. Rusların Türkiye’ye olan ilgisine özel bir parantez açmak gerekiyor.

Rus siteleri arasında, “Türkiye’de konut sahibi olmak” başlıklı birçok makale bulunuyor. Bu makalelerde, Türkiye’de konut satın alımına ilişkin tüm idari detaylar bulunurken, emlakçılarla ilişkilerin nasıl olması gerektiği bile ayrıntılı biçimde anlatılıyor.

Örneğin, Antalya’ya yerleşen ve Türkiye’de konut sektörü hakkında Rus vatandaşlarına bilgilendirici çalışmalar yapan bir Rus olarak kendisini tanıtan Sofia Pascal imzalı bir makalede Türkiye’de konutların fiziki yapısı, Türkiye’deki emlakçıların hangi müşterilerden hoşlandığı, emlakçılarla görüşürken bütçenin asla düşük gösterilmemesi, tapu işlemlerinde yapılması gerekenler tüm detaylarıyla anlatılmış durumda.

Editör: Emlak Zirvesi