Konut fiyatları aldı başını gitti derken kiralar da ona yetişti. Enflasyon geçen yılı yüzde 24 ile kapadı. Merkez Bankası bu yıl ise enflasyonu yüzde 20'lere indirmekte kararlı. Betam'ın sahibindenx Kiralık Konut Piyasası araştırmasına göre Aralık 2022 itibarıyla Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı yüzde 172.9 olurken, ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı 71 TL’ye yükseldi. Aynı kurumun Satılık Konut Piyasası araştırmasına göre de, Kasım 2022 itibarıyla Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan metrekare cari fiyatı yüzde 174.1 artarak 15 bin 72 TL oldu. Merkez Bankası Kasım 2022 konut fiyat endeksinde de yıllık artışın yüzde 174.3 olduğu görülüyor. Piyasa beklentileri maliyetler yüzünden konut fiyat artışlarının enflasyon kadar gerilemeyeceği yönünde. Birinci el konutlar için bu belki kabul edilebilir ancak yaşı 20'den fazla olan binalar için bu artışlar maliyetle değil fırsatçılık ve rantçılık ile ancak açıklanabilir. Bunun için de Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Ticaret Bakanlığı'nın devreye girmesi gerekiyor.

BÖYLE SERBEST PİYASA OLMAZ

İki bakanlık düzeyinde de çeşitli denetimlerin yapıldığı öne sürülse de ev almak isteyenler yüksek fiyatlar yüzünden alamazken, yıllardır aynı evde oturan kiracılar da mülk sahiplerinin “emsal değer” adı altında yüzde 25'i aşan oranlarda zam yapmalarından dolayı sorunlar yaşıyor.

Çevremizdeki örneklerden hatta kendimizden bile görüyoruz. Mülk sahipleri temmuz ayında asgari ücrete zam yapılmasının ardından kiralara sözleşmeye aykırı olarak ek zam yaptığı gibi aralık ayı gelmeden de bir zam daha talep ettiler.

Çoluk çocuğu olan huzurunun bozulmasını istemeyen veya evden çıkarsa aynı muhitte ev bulmasının mümkün olmadığını düşünen aileler bu zamları sineye çekmek zorunda kaldı.

Bir kısım aileler ise 4-5 bin lira civarında olan kiraları bir yıl içinde 12-13 bin lira bandına çıkarılınca şehir merkezini terk edip İstanbul'un Sarıyer, Beykoz gibi ilçelerine taşınmak zorunda kaldı. Şehir merkezinde iş yeri olanlar için ilave yol masrafı ve karbon ayakizi ortaya çıktı.

Şimdi soralım Hazine ve Maliye Bakanı Nureddin Nebati'ye ve Ticaret Bakanı Mehmet Muş'a: bunun adına serbest piyasa denilebilir mi? Bunun adı olsa olsa rant piyasası, fırsatçılık piyasası, kim kime ne tutturursa piyasası olur.

Düşün ki devletin koyduğu yüzde 25 sınırını bile kimse dikkate almıyor. Kanunun işlemediği bir devlette düzenden söz edebilir miyiz?

KÖTÜ KONUTLAR SAĞLIK İÇİN TEHDİT

Gelelim işin bir diğer kısmına. Hemen herkesin dilinde. Ahır bile yapılmayacak, ışık görmeyen konutlara akla ziyan kiralar talep ediliyor. Bu konutlar halk sağlığı için bir tehdittir. Bu konutların kiralanabiliyor olması dahi toplum sağlığı dikkate alındığında Anayasal suçtur.

Sağlık Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bu çürümüş kiralık konut arzı için Anayasal görevini yerine getirmelidir. Sağlıklı konutun olmadığı yerde daha çok hastalıklarla, yüksek enerji tüketimiyle boğuşmaya devam ederiz.

Bütün bu sorunların çözülmesi için atılması gereken bir adım da var. Hazır seçim sürecine girmişken anlatayım. Gazeteci arkadaşlarla aramızda tartışıyorduk ve bir görüş birliğine vardık.

Mülk sahibi evini satarken resmiyette örneğin 500 bin lira gösteriyor. Devlete bunun üzerinden vergi veriyor. Oysa muhit rantı nedeniyle evin değeri 2 milyon ve satarken de parasını öyle alıyor.

Buradan devlet ciddi bir gelir kaybına uğrarken haksız zenginleşme oluyor. Ama bitmedi. Söz konusu evin değeri 500 gösteriliyor ama kiraya verilirken “emsal hesabı” 2 milyon lira üzerinden aylık kira belirleniyor.

Bu da kira işini çözmek için devletin eline bir fırsat sunuyor. Nedir? Devlet alınan kira bedelleri üzerinden konutun fiyatını belirleyerek mülk sahiplerine seçenek sunacak. Ya bu evi güncel değerine göre göster ve kiranı da ona göre al ya da kirayı evin bedeline göre düşür.

Burada da genelde 20 yıl vade dikkate alınabilir. Yani İstanbul için ortalama metrekare fiyatı kirada 100 lira. 85 metrekare ev için 8 bin 500 lira. 20 yıllık yani 240 aylık bedel 2 milyonun biraz üzerinde oluşur.

HER ŞEYDE VAR DA KONUTTA STOKÇU YOK MU?

Elbette yukarıda aktardığımız üzere İstanbul'da merkez ilçelerde 2 milyon liraya sağlıklı/yaşanabilir bir konut bulmak pek de mümkün değil. Esas sorun da zaten burada. Bunun da bir başka nedeni var.

Kirada Sınırlama Kalkıyor mu? Kirada Sınırlama Kalkıyor mu?

Anlatayım. Filanca tarihte vergi şampiyonları açıklanırken gayrimenkul vergisi şampiyonları da açıklanırdı. Sonradan onu gizlediler. O dönem dikkatimi çekmiş konuyu haberleştirmiştim. Dönemin Türkiye İhracatçılar Meclisi Başkan Vekili gayrimenkulde vergi şampiyonu oluyordu.

İşte bir başka sorun da burada. Tarımdan, sanayiden kazandığını gayrimenkule yatıran, konutu bir barınma aracı değil de rant aracı, yatırımcı aracı olarak gören bir toplum olduğumuz için bu sorunu yaşıyoruz.

İşten kazanıp işe yatırmak yerine taşa toprağa yatırınca da zor dönem gelince “özsermayemiz yetersiz” diye ağlanıyoruz. Bunu önlemenin yolu ise belli sayıda konut sahipliğinden sonra tıpkı ithal otomotivde olduğu için yüksek vergilendirme yapmaktır. Nedir? Vatandaşın bir evi kendi konutu, ikinci evi yazlığı, üçüncü evi ihtiyat olsun diye evladı için tutuyor diyelim.

Üçten sonrasına; evin güncel değeri dikkate alınmak kaydıyla yüzde 50'den başlayarak her ilave gayrimenkule artı on puan daha vergi koyarsak kimsenin 10-20 hatta bir dönem bir futbolcu için söylendiği üzere “İzmit'te 100 tane dairesi var” denmez.

Patates, soğan depolarını basıp stokçuluk var diyoruz ya hani konuttaki stokçuluğu neden görmezden geliyoruz? Bunun da cevabı herhalde yakın zamanda şahit olduğum şu hadisede gizli:

“Kars'ta bir oteldeyiz. Ankara'dan bir grup gelmiş vali, bürokrat vs. tayfası. Self servis kahvaltıda garsona hizmet ettiriyorlar. Bardağı kulplu getir, ekmeği ısıt da getir vs. Masada konuştukları da 8 milyona ev, bilmem nerede arsa almak şeklinde. Belki de kirasını zor ödeyen o garsonun ödediği vergilerden maaşlarını alıyorlar oysa.”

Editör: Emlak Zirvesi