Hürriyet Gazetesi yazarı Oya Armutçu'nun Yazısı... 

Yazlık sitelerde oturan okurlarım inşaat şirketi ve kooperatiflerin yönetimi devretmemesinden, yaşanan yönetim sorunlarından, yüksek yönetim maliyetlerinden şikâyetçi.

Okurlarım, “Tasfiye olana kadar siteyi kooperatif yönetir. Site yönetimi kurulamaz deniyor. Kooperatif devam ettiği sürece site yönetimine geçemez miyiz?” diye soruyorlar.

Avukat Mustafa Şeref Kısacık’a göre bu doğru sanılan büyük bir yanlış. Tapularını dağıtan kooperatifler, siteleri yönetemezler. Yargıtay içtihatları da bu yönde.

Sitelerde yaşanan en önemli sorunlardan biri de inşaat yapan yapımcı şirketin “geçici yönetim” adı altında yıllarca siteyi yönetmeye devam etmesi ve yönetimi maliklere devretmeye yanaşmamasıdır.

Bu daha çok İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük kentlerdeki yüzlerce, binlerce bağımsız bölümden oluşan sosyal tesisi çok olan sitelerde yaşanıyor.

Benzeri sorun kooperatiflerin inşa ettiği sitelerde de var. Özellikle sanayi sitelerini ve yazlık siteleri yıllardır kooperatifler yönetiyor.

Okurlarımdan geçici yönetimler ve kooperatif yönetimlerinin, “Yönetimi ellerinden bırakmamak için birçok sorun çıkarttıkları, eksik ve yanlış bilgi verdikleri, il dışında, yurtdışında yaşayanlardan vekalet toplayarak ya da site çalışanlarına vekalet toplattırarak, oy sayılarını artırmaya çalıştıkları, böylece yönetimlerini sürdürdükleri” şikâyetleri geliyor.

Okurlarımın kooperatif yönetimlerine ilişkin sorularını kat mülkiyeti ve kooperatif hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. 

Tapular Verildikten Sonra da Devam Edebilir mi?

Sitemizi kurulduğu günden beri kooperatif yönetiyor. Site yönetimine geçemiyoruz. ‘Kooperatif devam ettiği sürece site yönetimine geçilemez’ deniyor. ‘Yapı kooperatifi işletme kooperatifine dönüşürse siteyi yönetebilir’ deniliyor. Bunlar doğru mu?”

Avukat Kısacık: Toplumumuzda kooperatif varlığını devam ettirdiği sürece site yönetimine geçilemeyeceğine yönelik bir algı var. Bu tamamen yanlış bir düşünce. Fiilen de hukuken de doğru değil.

Çoğu kooperatif yöneticisi koltuklarından olmamak için bu yanlış algıdan yararlanarak on yıllarca kooperatif yönetiminde kalmaya devam ediyorlar.

Maalesef hukukçular dahi bunun doğru olduğunu sanıyorlar. İster kışlık, ister yazlık, ister sanayi sitesi olsun inşaatı tamamlayarak, ferdileşme yoluyla tapularını dağıtan kooperatifler siteleri yönetemezler.

Tapu alan ortakların artık iki sıfatı vardır. İlki kooperatif ortaklığıdır. Bu sıfatla Kooperatifler Kanunu’na tabidirler. İkinci sıfatı ise sahibi olduğu ve tapusunu aldığı bağımsız bölüm bakımından maliktir.

Malik olarak Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Türk Medeni Kanunu’na vd. ilgili mevzuatlara tabi olarak sahip olduğu hak ve yetkilerini kullanır. Bunun doğal sonucu olarak da artık Kooperatifler Kanunu (KK) ve kooperatif ana sözleşmesi geçerli olmaz. 

İşletme Kooperatif Siteyi Yönetebilir mi?

Kooperatif yönetimimiz, ‘GK’da ana sözleşme değişikliği yaparak adımızı ve işlevimizi değiştirdik, işletme kooperatifine dönüştük. Dolayısıyla, artık sitemizi işletme kooperatifi olarak yönetebiliriz. Herhangi bir engel kalmadı’ diyor. Bu, hukuken doğru ve geçerli midir?

Adı ne olursa olsun tapu verdikten sonra artık siteyi kooperatifler yönetemezler. Ancak, bunun bir istisnası var. KMK ve site YP hükümleri uyarınca kat malikleri kurulu veya site temsilciler kurulu toplanarak, işletme kooperatifini yönetici olarak atarsa ancak o zaman kooperatifler GK’nın belirlediği sürece yönetici olarak görev yapabilirler.

GK en fazla iki seneliğine yönetici olarak görev verir. İşletme kooperatifi de bu sürede dışarıdan atanan bir yönetici gibi görev yapar. Süresi bittiğinde, hatta süresi bitmeden de yeni bir GK kararı ile yöneticilikten azledildiğinde yöneticilik görevleri sona erer.

Kooperatif  Yöneticisi Genel Kurulda Nasıl Oy Kullanır?

Kooperatif bazı ortaklarına tapularını vermediyse Genel Kurul’da nasıl oy verilir? Kooperatif yöneticileri mi oy kullanır?

Kooperatifler bütün ortaklarına aynı anda tapu verirler. Ancak, herhangi bir nedenle, kooperatif bazı ortaklara tapu vermemiş olabilir.

Örneğin 500 bağımsız bölümlü bir sitede, 400 ortağa tapu verildi ve 100 ortağa tapu verilmedi ise sitede 401 malik var demektir.

Kooperatif adına kayıtlı olan 100 bağımsız bölüm için kooperatif yöneticileri (malik sıfatıyla) oy kullanırlar.

Tabii ki, kooperatif adına kaç bağımsız bölüm olursa olsun, yönetici ve denetici seçiminde malik olarak oyunu 1 sayacağız. Diğer konulardaki oylamalarda ise 100 sayılacak.

Ev Sahibi Yüzde 25'ten Yüksek Kira Artışı Yapabilir mi? Ev Sahibi Yüzde 25'ten Yüksek Kira Artışı Yapabilir mi?

Havuzun Bulunduğu Yer Kooperatif Üzerine Kayıtlıysa

Havuzun, kafeteryanın bulunduğu yerlerin, bazı bağımsız bölümlerin veya arsaların kooperatif üzerine kayıtlı olduğunu, o nedenle kooperatifi tasfiye edemediklerini, kooperatif tasfiye olmadığı sürece siteyi yönetmeye hakları olduğunu” söylüyor. Bu doğru mu?

Bu da site yönetimine geçmemek için bir gerekçe/mazeret olamaz. Tapu verdikten sonra, site yönetimine geçmek her koşulda zorunludur.

O sitede 100 sene bu durum devam etse malikler 100 sene seçme, seçilme, denetleme haklarını kullanamayacaklar mı? Böyle bir şey kabul edilebilir mi?

Peki, kooperatif adına kayıtlı olan bu tesisleri kim işletecek? Kooperatifler bu yerlerin tapusunu maliklere verecekler. Üzerlerinde tutmayacaklar.

Dikkat Siteniz Sosyal Tesissiz Kalabilir 

Kooperatif ortaklığını devretmeden bağımsız bölümünü dairelerini işyerlerini satanlar olabilir. O zaman ortaya şöyle bir durum çıkar.

Koooperatif ortaklığını devam ettiren, o sitede bir yeri kalmadığı halde kooperatif adına kayıtlı yerlerde hak sahibi olmaya devam ederler.

Sitede malik olanlar ise kooperatif ortağı olmadıkları için orada hiçbir bir hakları olmaz. Tesislerden yararlanmaları dahi engellenebilir.

Hatta, ileride yerini satıp kooperatif ortaklığı devam edenlerin sayısı çoğaldığında, kooperatif GK’nında buranın 3. bir şahsa, şirkete satılmasına veya burada konut-işyeri yapılmasına karar verebilirler.

Birden siteniz sosyal tesissiz, yeşil alansız kalabilir. Bu da sitenizin hem değerini hem de yaşam kalitesini düşürür.

Kooperatifin siteyi yönetmesinin sakıncaları nelerdir?

Tapular ortaklara verildiğinde (o tarih itibarıyla) herkes hem kooperatif ortağı hem de maliktir. Ancak, zamanla devirler nedeniyle bazı ortaklar o sitede bağımsız bölümleri kalmadığı halde kooperatif ortaklıkları devam ettiği için GK’lara o kişi çağrılır.

Buna karşılık kooperatif ortaklığını devralmadan bağımsız bölüm satın alan malikler kooperatif ortağı olmadığı için GK’ya katılamaz.

Dolayısıyla, kendi sitesinde; seçme, seçilme, denetleme hakkını kullanamazlar. Aidatın aylık kaç TL olacağına, yöneticinin kim olacağına karar veremezler.

Sitede hiçbir yeri kalmayan, size yerini satan kişi GK’ya katılır. Bir diğer sakıncası da siteyi yöneten kooperatiflerin GK’larında çoğu zaman bir tek aidat belirleniyor.

Oysa kooperatif ortaklarını ilgilendiren giderler, malikleri ilgilendiren giderler, kiracıları ilgilendiren giderler için ayrı ayrı aidat belirlenmesi gerekir.

Bu yapılmadığı için malikler ve kiracılar kendilerini hiç ilgilendirmeyen kooperatif tüzel kişiliğinin giderlerini de ödemiş olurlar.

Ayrıca kat mülkiyeti hükümleri uygulanmayacağı için KMK’nın getirdiği bazı imkânlardan da yararlanılamaz. 

Kooperatif yasal olmayan şekilde yönetiyorsa aidat ödemek zorunda mıyız?

Kooperatifler tapu verdikten sonra siteyi yönetemezler. Ancak, malikler örgütlenip kendi site yönetimlerini kurmuyorlarsa, başka bir ifadeyle; siteyi kooperatifin yönetmesine ses çıkartmıyorlarsa, aidatı da ödemek zorundadırlar.

Böyle bir durumda, sadece kendilerini ilgilendiren hizmetlerin karşılığını ödemek zorunda olduklarının bilicinde olmaları gerekir.

Örneğin, kooperatif ortağı olmayan malik kooperatif ortaklarını ilgilendiren giderleri ödememelidir. Kiracı olanlar da yatırım ve demirbaş giderlerini ödememelidir.

Hakkı olmayan kooperatif yönetimine nasıl el çektirilebilir? Kaç malik isterse site yönetimine geçilebilir?

Tek bir malik dahi isterse site yönetimine geçilmesi zorunludur. Yerleşik hale gelen Yargıtay içtihatlarına göre de böyle bir davayı tek bir malik de açsa mahkeme kooperatif yönetiminin site yönetimine yaptığı müdahalenin önlenmesine, bir başka ifade ile kooperatifin siteyi yönetemeyeceğine karar verir.”

Editör: Emlak Zirvesi