Yeni Alanya'dan Avukat Özge Engüzel'in Yazısı...
Bir diğer kısıtlama ise, 08 Haziran 2022 tarihinde getirilen kira artışındaki azami yüzde 25 sınırlamasıdır.
Belli bir süre için uygulanması kararlaştırılan bu düzenleme neticesinde; 01.07.2022 – 01.07.2023 tarihleri arasında yalnızca bir yıldan daha uzun süreli konut kiralarında geçerli olmak kaydıyla, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır.
Bu durum kira artış dönemindeki, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamasının, yüzde 25’den fazla olması halinde uygulanması düzenlenmiştir. Bu süre zarfında yüzde 25’den fazla yapılan kira bedeli artırımları, fazla miktar yönünden geçersizdir.
Kanuni sınırlamalara rağmen; kiracı ve kiraya veren kira bedeli konusunda anlaşma sağlayamayabilir. Veyahut kiralananın bulunduğu bölge özelliklerinin, arz talep değişikliklerinin söz konusu olduğu enflasyon oranındaki beklenmedik hareketlilikler nedeniyle gayrimenkul değerlerinin yeniden belirlenmesi gerekebilir.
Bu gibi durumlarda kira bedelinin mahkeme kanalıyla belirlenmesi için kira bedeli tespit davası açılabilir. Bu davalar kira bedelinin artırılması için açılabileceği gibi kira bedelinin düşürülmesi talebi ile de açılabilir.
Kanunda kira bedeli tespit davası açılabilecek bir takım durumlar açıkça belirlenmiştir.
Kanunda sayılan durumlardan ilki; taraflar, yani kiralaya veren ve kiracı, yenilenen kira döneminde kira artış oranının ne olacağı hususunda anlaşma sağlamamış ise mahkemeye başvurularak tespit istenebilir.
Bu durumda mahkeme kira artış oranını, bir önceki kira yılının on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını aşmayacak şekilde, kiracının da durumunu göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir şekilde belirleyecektir.
Bir diğer durum ise taraflar yenilenen dönem için kira oranı konusunda anlaşma yapmış ancak anlaşmaya göre kira bedelinin ne kadar olması hususunda uyuşmadıklarında da bedel tespiti için başvurulabilir.
Kanunda sayılan üçüncü durum; kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması ve 5 yıldan sonra yenilenmesi halinde; enflasyon oranına bağlı kalmaksızın kira bedelinin yeniden belirlenmesi talep edilebilir.
Burada önemli olan; taraflar arasında bedel artış oranında anlaşma yapılıp yapılmadığının bakılmayacak olmasıdır.
Mahkeme, kira bedelini belirlerken on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasının yanında kiralanın durumu ve bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini de göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir belirleme yapar. Dava sonunda kiralananın rayiç bedeline yakın bir bedel belirlenecektir.
Kanunda belirtilen son durum da Kira bedelinin, yabancı para veya yabancı paraya endeksli olarak kararlaştırılmış olması ve kira sözleşmesi yapıldıktan beş yıl sonra geçmiş olması gerekir. Sözleşmenin yapılmasından 5 yıl geçmedikçe bu dava açılması mümkün değildir.
Bu durumda da on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasının yanında kiralanın durumu ve bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini dikkate alınarak kira tespit edilecektir.
Yabancı paradaki beklenmedik değişikler olması halinde ‘aşırı ifa güçlüğü’ nedeniyle beş yıl beklenmeksizin de bir başka dava türü olan kira bedelinin uyarlanması davası şartları var ise açılması mümkündür.
Kira bedeli tespit davası, kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılması için açılabileceği gibi kiracı tarafından yasal sınırların üzerinde kira zammı yapılması halinde de açılabilir.
Hatta bu davayı kiralananı satın alan yeni malik veyahut kira sözleşmesini devir alan yeni kiracı da açabilmektedir.
Kira bedeli tespit davası, davalının dava tarihindeki yerleşim yerinde veya sözleşmedeki ifa yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Bu davalarında, kira ilişkisi ve başlangıç tarihinin davacı tarafından ispatlanması gerekmektedir.
Kira bedeli tespit davası şartları sağlandığında her zaman açılabilir, herhangi bir hak düşürücü süreye ve zamanaşımına tabi değildir. Kural olarak dava sonunda verilen hüküm, dava tarihinden sonraki kira dönemi uygulanır.
Kural bu olmak ile birlikte; kira bedeli tespit davası, yeni kira dönemi başlamadan 30 gün önce açılmışsa kararın ne zaman kesinleştiğine bakılmaksızın, yeni kira dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Yine aynı şekilde; yeni kira döneminden 30 gün önce kira bedelinin artırılacağına dair ihtarda bulunulması ve yeni kira döneminde dava açılması halinde mahkeme tarafından belirlenen bedel, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Taraflar arasındaki sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm olması halinde 30 günlük sürelere riayet edilmeksizin açılan davada mahkemece belirlenen kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren hüküm ve sonuç doğuracaktır.
Kiraya veren yeni dönem için, kiracının hiçbir artırım yapmadan ödediği kira bedelini almış ise bu durumda kira bedeli tespit davası açabilmesi için; kira sözleşmesinde artırım yapılacağına dair bir hüküm bulunmalıdır.
Ancak sözleşmede, kira bedelinin yenilenen dönemlerde artırılacağına dair bir hüküm bulunmuyor ve kiraya veren, kiracının artırmaksızın ödediği kira bedelini ihtirazi kayıt koymaksızın kabul etmişse o dönem için kiraya veren artırım talebinden vazgeçmiş sayılacaktır. Dava açmış dahi olsa verilecek karar yenilenen bir sonraki dönem için geçerli olacaktır.
