Dünya Gazetesi'nden Ussal Şahbaz'ın Yazısı...
8 Nisan 2022 günkü yazımda “Yabancılara ev satışı yasaklansın mı?” diye sormuştum.
Bugün cevabını veriyorum: Evet.
Belki geçici bir süre, belki bazı yerlerde, ama mutlaka yabancıların konut almasını ve kiralamasını sınırlandırarak konut piyasasına müdahale etmek zorundayız.
Türkiye tarihinin en büyük barınma krizlerinden birini yaşıyoruz. Bu krizin farklı nedenleri olabilir. Ancak nedeni bulmakla çözümü bulmak aynı şey değil. Gelin anlatayım.
Barınma krizinin sebebi konut kiralarındaki astronomik artış. Geçenlerde bir doktor tanıdığıma İstanbul Ataşehir’de kirayı ödeyemez diye ev vermediklerini duydum.
Doktor maaşlarını veya herhangi bir profesyonel çalışanın maaşıyla kiraları karşılaştırınca ev sahibine kızmak mümkün değil. Ev sahipleri “evlerin değeri yükseldi, biz de kiraları yükseltmek zorundayız, yoksa evi satmak daha mantıklı” diyor.
Haklılar. Eski kiracılarsa evden çıkarsa 5-6 kat yüksek kirayla ev bulabileceği için evine sarılmış durumda. Oysa kiralık evlerin bir devinimi var.
Mesela bir ailenin çocuğu oluyor daha geniş bir eve geçmek istiyor, çocuk okula başlıyor okula yakın bir yere taşınmak istiyor, ihtiyarlayıp merdiveni çıkamayanlar asansörlü bir eve taşınmak istiyor.
Bu evlere de yeni kiracılar geliyor. Şimdi bu doğal devinim bozulduğu için kiralık ev piyasası fiilen ortadan kalktı. Az sayıda piyasaya arz edilen kiralık evin fiyatının roket gibi yükselmesinin sebebi de bu.
Peki bu problem sonucunda naptık? Hemen dahiyane bir çözümle kira artışlarını yüzde 25’le sınırladık.
Öncelikle şunu belirtelim: Gerek ABD’nin gerek Avrupa’nın birçok yerinde kira kontrolü var. Ancak bunlara genelde yerel yönetimler karar veriyor, çünkü her yerin kiralık piyasası birbirinden bağımsız.
Peki Türkiye’de kira kontrolü yok muydu?
Türkiye’de de zaten kiralar TÜFE kadar artabiliyordu. 2008’den beri ev fiyatı / kira artışları hep enflasyonun üstünde olduğu için bu zaten kiracı lehine bir kontrol mekanizmasıydı.
Şimdi yüzde 25 kira artış sınırı, Bumin Doğrusöz’ün yazdığı gibi anayasal ve pratik birçok sorunun yanısıra üç önemli sakıncaya yol açıyor:
Birincisi, kiracılar artık erken çıkacak kiracıları seçecek, hatta kiracıları buna zorlamaya çalışacak. İkincisi, baz kiralar daha da yükseldi. Üçüncüsü, bunların da sonucu olarak mevcut kiracılar evlerine daha da sıkı sarılacak. Kira kontrolü kiracıyı evinde koruyor. Kiralık ev pazarını ise daha da harap ediyor.
Yani merdiven çıkamayan büyüklerimizi kirası düşük evine, yeni çocuğu olan anne babaları sığamadıkları evlere mahkûm ediyoruz. Bir tek evi olup onun kirasıyla geçinenleri fakirleştirmemiz de işin ayrı bir boyutu.
Peki bu hale nasıl geldik?
Birincisi, 17 Haziran 2020 ve 1 Ekim 2021’de gazetenizde yazdığım gibi, ekonomiyi canlandıracağım diye uygulanan düşük faiz tüm varlık fiyatlarını, özellikle de ev fiyatlarını artırdı.
İkincisi, Alaattin Aktaş’ın yine gazetenizde 13 Nisan 2022’de yazdığı gibi, inşaat maliyetlerindeki anormal artışlar ev fiyatlarını da yükseltti. Bu nedenlerin hangisinin etkisi daha fazla akademik olarak araştırmak lazım.
Şu an bilemiyoruz. Bildiğimiz tek şey ikisi de dışsal nedenler. Ne inşaat maliyetlerindeki artışı kontrol edebiliyoruz, ne de görünen o ki faizi artırabiliyoruz.
Oysa atılabilecek çok basit ve Türk vatandaşlarına etkisi tamamen olumlu bir adım var: Yabancılara konut satışını ve oturma izni olmayan yabancılara konut kiralanmasını sınırlandırmak.
Önceden zaten böyleydi, karşılıklılık esas alınıyordu. Ancak 2012’den sonra mütekabiliyetten bağımsız olarak başka ülke vatandaşlarına konut edinme izni vermeye başladık.
Üstüne bir de son yıllarda konut alana vatandaşlık vermeye başlayınca bu talep belirleyici olmaya başladı. Türkiye’de yabancılara satılan evlerin toplam satışlar içinde oranı yüzde 5. Ancak İstanbul ve Antalya’da yüzde 20’ye ulaştığı yerler var.
Yabancılara konut satışını yasaklamak için Cumhurbaşkanının bir imzası yetiyor. Anayasaya da uygun. Kimsenin bozulmayacağı sadece Türk vatandaşlarının sevineceği bir karar. Neden bu kararı alamıyoruz?
Şimdi yükselen bazı sesleri duyuyorum: O zaman Türk vatandaşları da yabancı ülkelerde mülk alamaz veya tutamaz. Hadi gidin Danimarka’da ev almaya çalışın bakalım, nasıl olacak? Almanya’da oturumunuz olmadan bir ev kiralamaya bakın bakalım, nasıl yapacaksınız?
İkinci itiraz ise tabii ki inşaat lobisinden gelecek. Biz bu inşaatları yabancılara satmak için yaptık, diyecekler. Yabancı bankalardan kredi kullandık, bir daha yabancı yatırımcı gelmez diye kreditörleri Türkiye’de gezdirecekler.
Peki bu inşaatlar yapılırken basiretli bir tacir Türkiye’de kuralların sık sık değişmesinden kaynaklanan riskleri fiyatlarına yansıtmaz mıydı? Elbet yansıtmıştır.
Türkiye’de kamu politikalarının amacı basiretsiz tacirleri değil vatandaşlarımızı korumak olmalı. Eğer yabancılara konut satışı böyle giderse “öz vatanımızda parya” haline geleceğiz. Artık bu gidişe dur demeliyiz.
