Kira ilişkisinin, sona erme şekillerinden biri de kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhütnamesidir. Kiracının belli tarihte kiralanan yeri boşaltacağına dair imzaladığı yazılı belge, tahliye taahhütnamesidir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu boş olarak imzalanan tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulması ve ispat koşullarına ilişkin yenilik getiren bir karar verdi. Yazımızda tahliye taahhütnamesine ilişkin mevzuat hükümleri ile bahsi geçen karara değineceğiz.
Türk Borçlar Kanunumuzun 352. maddesi gereği kiracının imzaladığı tahliye taahhütnamesinde, belirtilen tarihte kiralanan yeri tahliye etmesi gerekir.
Belirlenen tarihte boşaltılmadığı takdirde kiraya veren, belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde dava açarak veya icra takibi başlatarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Madde metni gereği tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için; kiralanan yerin konut veya çatılı işyeri olması, taahhüdün kiracı veya temsilcisi tarafından kiralanan teslim alındıktan sonra verilmiş olması, yazılı olması ve belirli tarihte kiralanan yerin tahliye edileceği beyanını içermesi gerekir.
Kanunda düzenlenen geçerlilik şartlarına rağmen uygulamada kira sözleşmesi ile aynı anda kiracıdan tahliye taahhütnamesi alınmakta ve genellikle tarih kısmı boş olarak kiracı tarafından imzalanmaktadır.
Kiraya veren, kira ilişkisini bitirmek istediğinde tahliye tarihi kısmını doldurarak kiracıyı tahliye etmektedir.
Yukarıda bahsettiğimiz Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/975 Esas ve 2021/1108 Karar sayılı ilamı uygulamada sıkça yaşanan bu soruna ilişkin düzenleme getirmiştir.
Kararda; boş olarak verilen ve sonradan doldurulan tahliye taahhütnamesinin geçerli olup olmadığı ile sonradan doldurulmasını hangi tarafın ispat edeceğine ilişkindir.
Yargıtay emsal kararına konu olayda; kiraya veren, kiracının verdiği yazılı tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte kiralanan yeri boşaltmadığı, ihtar çekilmesine rağmen tahliye gerçekleşmediğinden dava açmıştır.
Kiracı ise, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinde önce manevi zorlama altında imzalandığı, kiracı olması için ön şart olarak talep edildiği, gerçek iradesini yansıtmadığını belirtmiştir.
Mahkeme tahliye taahhütnamesinin boş olarak manevi baskı altında verildiği, kira sözleşmesi yapıldığı sırada alındığı ve sonradan doldurulduğundan bahisle tahliye taahhütnamesinin hukuken geçersiz olduğunu bu nedenle de davanın reddine karar verilmiştir.
Kiraya veren mahkeme kararına karşı üst mahkemeye başvurmuş, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, mahkeme kararını bozmuştur. İlk derece mahkemesi verdiği kararda direnmiş ve kiraya veren direnme kararını temyiz etmiştir. Bunun üzerine dosya Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na gönderilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, tahliye taahhütnamesinin, kira sözleşmesinden önce imzalanıp imzalanmadığı hususunu hangi tarafın ispat etmesi gerektiği yönünde inceleme yapmıştır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında;
Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir.
Düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerektirmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.
Türk Medeni Kanunumuzun 6. ve Hukuk Muhakeme Kanunumuzun 190. maddesi gereği ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.
Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Karar gereği; kiracı tarafından tarihleri boş olarak imzalanıp verilen tahliye taahhütnamesinin, kiraya veren tarafından sonradan doldurulması tahliye taahhütnamesinin geçersizliğine sebep vermeyecektir.
Boş olarak verilen ve kiraya veren tarafından sonradan doldurulan tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiracının tahliyesi yapılabilecektir.
Tahliye taahhütnamesinin, kiralanan yerin kiracıya teslim edilmeden önce imzalandığı ve tahliye taahhütnamesinin kanunda belirtilen şartlara aykırılığından dolayı geçersizliği iddia edildiğinde bu durumun kiracı tarafından ispatı gerekmektedir.
Sonuç olarak; kiracının boş olarak verilen tahliye taahhütnamesinin Kanunda belirtilen şartlara aykırı olduğunun veya taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı doldurulduğunun kiracı tarafından ispatlanmadığı takdirde belge geçersiz olmayacak ve kiracının, kiralanan yeri tahliyesi gerekecektir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararının tam metnine www.ozgeenguzel.av.tr sitesinden ulaşabilirsiniz.
