tv100 yazarı Mustafa Zafer'in "Olağan kullanım hasarı depozitodan düşülemez" başlıklı yazısı...

Ev sahiplerine ödenen depozitonun (güvence bedeli) hangi şartlar altında kesilebileceği ve olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve hasar durumlarında kesinti yapılıp yapılamayacağı konusunun ele alındığı yazıyı birlikte inceleyelim. 

Ev sahipleri, kira ilişkisinin sonunda “kiracının kiraya konu taşınmazı aldığı gibi kendisine teslim etmediğini gerekçe göstererek” kimi zaman depozito bedelinden kesinti yapmakta, kimi zaman depozito bedelini hiç iade etmemekte olup bu uygulamalarının hukuki dayanağı bulunmamaktadır.

Türk Borçlar Kanunu 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür.

Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur.

Kiraya konu taşınmazda kullanım süresine bağlı olarak olağan kullanım içerisinde mutlaka yıpranma ve eskimeler olacaktır. Kiracı bunların bedelini karşılamak zorunda değildir. Kiracı sadece hor kullanımdan kaynaklı zararları tazminle mükelleftir.

Hatta Yargıtay'a göre kira sözleşmesine "tahliye sırasında kiracı, evi teslim aldığı şekilde mükemmel ve eksiksiz bir şekilde terk edecektir" şeklinde madde yazılsa dahi kiracı yine de olağan kullanımdan doğacak zarardan sorumlu olmayacaktır.

DEPOZİTO BEDELİ İÇİN KİRACIYA BİLDİRME

Türk Borçlar Kanunu'nun kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme başlığı altında düzenlenen "kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır."

Söz konusu yasal düzenleme gereğince tahliye sonrasında kiraya konu taşınmazdaki olağan olmayan ve hor kullanımdan dolayı bir zarar iddiası varsa bunu ispat külfeti ev sahibinde olup  bunu tespit ettirerek yazılı olarak kiracıya bildirmesi halinde (kiracının buna da itiraz hakkı olmakla) kiracı ancak bu miktarla sorumlu olacaktır.

Aksi surette kiracının depozitosuna hak kazanabilmesi için ayrıca bir ispat külfeti içerisine girmesine gerek bulunmamaktadır.

Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir? Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?

DEPOZİTO BEDELİNİN İADESİ NASIL GERÇEKLEŞİR?

Olağan kullanımdan kaynaklanan eskime, bozulma, hasar ve yıpranmalar depozito bedelinden düşülememesine rağmen mal sahibi tarafından depozito bedelinin kiracıya iade edilmemesi halinde, mal sahibine karşı başlatılacak icra takibi yahut dava yolu ile kiracı tarafından bu bedelin iadesi talep edilebilecektir.

EMSAL YARGITAY KARARI

Yargıtay’ın 17 Ocak 2022 tarihli kararına göre “(… ) kiracının olağan kullanımdan kaynaklı yıpranma ve eskimelerden sorumlu olmayacağı gözetilerek talep konusu hasar kalemleri bakımından her bir kalem hasarın olağan kullanımdan mı hor kullanımdan mı kaynaklandığı konusunda alanında uzman bilirkişi heyetinden rapor alınarak hor kullanımdan kaynaklı hasarın tazmini için gereken bedelin belirlenmesi ve ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, bilirkişi raporunun hüküm vermeye yeterli olmadığı gözetilmeden eksik incelemeyle davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olmuştur.”