Menfaatler dengesinin kurulması adına, kira sözleşmesinin zayıf tarafı konumunda bulunan kiracının korunması amacıyla getirilen “Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı” nedir?

Kira sözleşmelerinde, kiraya verene oranla daha zayıf bir konumda olan kiracıların menfaatlerinin korunabilmesi için getirilen bir uygulama olan kiracı aleyhine düzenleme yasağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 346. maddesinde kiracı aleyhine düzenleme yasağı resmen düzenlenmiştir.

Madde metninde;

“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir”

İfadelerine yer verilmiştir. Kiracılar açısından çok önemli ve lehe bir düzenleme olan bu madde ile kiracıya maddi anlamda yüklenebilecek yükümlülükler, yalnızca kira bedeli ve yan giderler olarak belirlenmiştir.

Bu sayılanlar dışında başka bir ödeme yükümlülüğü yüklenemeyeceği gibi kira bedelinin zamanında ödenmediği durumlarda ceza koşulu ya da sonraki kiraların muaccel olacağına dair anlaşmalarında geçersiz olduğu açıkça belirtilmiştir.

İçinde Oturan Olan Ev Satılır mı? İçinde Oturan Olan Ev Satılır mı?

Bu yasa maddesi emredici niteliğe sahip olduğundan, aksine yapılan ya da yapılacak sözleşme maddeleri icra edilemez.

Türk Borçlar Kanunu 346. Madde ile yapılan kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamına ise konut kira sözleşmeleri ile çatılı işyeri kira sözleşmeleri girer.

Uygulamada özellikle işyeri kira sözleşmelerinde hava parası ya da diğer isimler altında istenilen ödemeler, bu açık yasal düzenleme karşısında geçersiz talepler olacaktır.

Bu anlamda Türk Borçlar Kanunu 346. Madde uyarınca kira sözleşmesinde de diğer sözleşmelerde olduğu gibi sözleşme serbestisi bulunsa da, kiracıdan kira bedeli ile yan giderler dışında başka bir ödeme talep edilemez.

Yani bir diğer ifade ile sözleşmeye kiracı aleyhine düzenleme yasağı adı altında konulacak maddelerin icra edilebilirliği bulunmaz ve geçersiz olur.

Kira Sözleşmelerinde Cezai Şart

Yine 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 346. madde düzenlemesi uyarınca kira sözleşmelerine; kira bedelinin zamanında ödenmediği durumlar için cezai şart ödeneceğine dair bir hüküm de konulamaz. Bu şekilde bir hüküm konulursa, yasanın açık düzenlemesi karşısında böyle bir sözleşme hükmünün geçerliliği bulunmaz.

Kira Sözleşmelerinde Muacceliyet Kaydı

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamında, kira bedelinin zamanında ödenmediği durumlarda sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına (Hukuken bir borcun muaccel olması demek, söz konusu borcun alacaklı tarafından istenebilir hale gelmesini ifade eder) ilişkin bir anlaşma yapılması da Türk Borçlar Kanunu 346. Madde düzenlemesi uyarınca mümkün değildir. Kira sözleşmesine böyle bir hüküm konulursa, konulan bu hükümde aynı madde düzenlemesi kapsamında geçersiz olacaktır.