TÜİK’in yayımladığı 2021 yılına ait Bina ve Konut Nitelikleri Araştırması önemli bilgiler içeriyor.

Eğer son 20 yılda yapılan konutlar deprem yönetmeliğine uygunsa kendimizi biraz daha güvende hissedebiliriz.

Çünkü oturulan konutların yüzde 47.4’ü 2000 yılı sonrasında ve yeni deprem yönetmeliğine göre inşa edildi.

1999 depremi sonrası çıkartılan yönetmelikle binaların depreme daha dayanıklı inşa edilmesi amaçlandı. Demir ve çimento kullanım oranı artırıldı.

KONUTLARIN NEREDEYSE YARISINI YENİLEDİK

Araştırma sonuçları konut amaçlı binaların yüzde 19.3’ünün 2001-2010 arası, yüzde 28.1’inin 2011-2021 arası inşa edildiğini ortaya koydu. Böylece 2001-2021 döneminde konutların toplamının yüzde 47.4’ü yani yaklaşık yarısı inşa edildi.

Konutlarda bu hızlı yenilenme aynı zamanda geriye kalan bina stokunun çoğunluğunun önümüzdeki 20 yılda yenilenmeye aday olduğuna işaret ediyor. Eğer inşaat sektörü aynı hızla yoluna devam edecekse geriye kalan bina stoku da önemli oranda yenilenebilir.

Zaten geriye kalan yüzde 52.6’lık ikamet edilen bina stokunun 9.1’inin yaşı bilinmiyor. Bir kısmı da tarihi bina niteliğinde. Bilinmeyenlerin oranı düşüldüğünde geriye yüzde 43.6’lik kısım kalıyor ki, pekala 20 yılda yenilenmesi mümkün olabilir.


Standartlara uygun inşa edildiğinde de normalde konutlar sık sık rastladığımız depremlere daha dirençli ve daha güvenli hale getirilmiş olacak.

Kentsel Dönüşüme Yüksek Kira Darbesi! Kentsel Dönüşüme Yüksek Kira Darbesi!

Eğer 40 yılda bir konutları yeniyorsak bu da biraz kısa süre. Betonarme binaların ortalama dayanıklılık süresi 50-60 yıl olarak tahmin ediliyor. Ahşap binalar daha uzun süreli kullanılabiliyor.

SON 20 YILDA BÜYÜK HIZLANMA

Son 20 yıllık döneme bakınca da konut inşaatlarında büyük bir hızlanma olduğu görülüyor. Çünkü mevcut konutların yüzde 47.4’ü bu dönemde inşa edilmiş.

Buna karşılık 1981-2000 yılları arasında 20 yılda inşa edilen konutların toplama oranı yüzde 30.9 düzeyinde. Arada 16.5 puanlık fark var ki, çok büyük.

1980 ve öncesi dönemdeki konutlar ise toplamın yüzde 12.6’sı düzeyinde kalıyor. Yüzde 9.1’inin ise yapılış tarihi bilinmiyor ve belirlenemiyor. Bu da yüksek bir rakam, tıpkı Ödemeler Dengesinde Net Hata ve Noksan kalemindeki yükseklik gibi.

Araştırma aynı zamanda Türkiye’de hanehalkının yüzde 60.5’nin konut sahibi olduğunu ortaya koyuyor.

Bu rakam TÜİK’in son yıllarda yayımladığı ve 2021 yılı için yüzde 57.5 düzeyinde görülen rakamı ile uyuşmuyor. Ama yüzde 60.5 oranı son 20 yılın ortalama konut sahipliği ile uyuşuyor.

Yine TÜİK’in bu araştırması Türkiye’de kirada oturanların oranını ve kiracı sayısını en yüksek düzeye çıkardı. Hanelerin yüzde 27.6’sı kıracı konumunda. Sayısı da 6 milyon 992 bin hane.

Daha önceki veriler 2021 yılı için kiracıların oranını yüzde 26.8, ev sahiplerinin oranını yüzde 57.5 veriyordu. Dolayısıyla yeni araştırma hem kiracıların hem ev sahiplerinin oranını yukarı çekti.

2 milyon 137 bin hane de ev sahibi değil ama kira ödemiyor. Bir yakınının sahibi olduğu evinde veya yanında oturuyor.

SATIN ALMAK MI, KİRALAMAK MI?

Türkiye’nin etrafındaki ülkelerle karşılaştırmasında konut sahipliğinin düşük, kiracı oranının yüksek olduğu söylenebilir.

Bunun bir nedeni konuta finansal erişimin zorluğunda yatıyor. Hem konut fiyatlarındaki hızlı artış hem de konut kredisi sisteminin yüksek enflasyondan dolayı doğru düzgün çalışamaması konut sahibi olmayı güçleştiriyor.

Bir değer neden konut fiyatlarına göre uygun kira gelirinin olmayışıdır. Ya da kiracıların ödeme gücünün düşüklüğünden kaynaklanan bir durum söz konusu.

Normalde 20 yıllık kirasıyla konutun satın alınması idealdir. Türkiye’de bu oran uzun yıllar 15-20 yıl olarak devam etti. Ama sön dönemde bazı illerde konut fiyatları şişince 30, 35 hatta 40 yıllık kirayla konut satın alınabilir duruma geldi.

Fiyat kira oranı ya konut fiyatlarının çok yükseldiğini ya da fiyata göre kiranın düşük kaldığını gösteriyor. Bu durumda konutu satın almaktansa kiralamak daha avantajlı oluyor.

Türkiye’de konut sahiplerinin çoğunun yıllarca düşük kiralara razı olmalarını konutun değerinde artış beklentisine de yorabiliriz.

Sonuçta konuta yatırılan paranın toplam getirisine bakılacağından bu yaklaşım yanlış da sayılmaz.

Fiyatların Türkiye ortalamasını aştığı illerde konutu satın almaktansa kiralamak daha ekonomik olabilir.